日本日式旅館許可承繼與 FEFTA 申報 — 非居住者買方檢查清單（2026）

非居住者可以在日本購買日式旅館，取得完整的永久產權（所有權），且不受國籍限制，但交易能否順利完成，取決於兩個步驟：承繼賣方的旅館業許可 — 該許可不會自動移轉，須事先取得都道府縣知事的核准 — 以及依外匯及外國貿易法（FEFTA），通常於取得不動產後 20 天內，透過日本銀行向財務大臣提交取得申報。取得不動產所需的稅費，建議預留約成交價格的 7–10%（此為初步估算；實際金額取決於土地與建物的價格分配，以及通常低於成交價格的官方評定價值，因此實際負擔通常遠低於名目稅率）。

本指南為潛在買方提供一般資訊，並非法律、稅務或投資建議；採取行動前，請向官方來源與合格專業人士（律師、稅理士及司法書士／行政書士）確認各項規定、稅率與期限。簡而言之：您隨時都能購買建物，但不一定能合法將其經營為旅館 — 本指南旨在釐清這項落差。

重點摘要 — 非居住者買方實際需要辦理的事項與期限

若您從海外購買日式旅館，取得所有權本身相對容易 — 永久產權（所有權）沒有國籍限制。決定交易能否實際完成（並持續營運）的兩個步驟，卻是多數一般不動產指南未提及的事項：

經常出錯的環節在於辦理順序：許可核准與 FEFTA 申報，往往容易在已經造成問題之後才被注意到。我們會在您簽約前，將這兩項事項納入時程。

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一般購買流程：

非居民真的可以購買並擁有日式旅館嗎？（簡要的法律解答）

可以。日本對不動產所有權沒有國籍或居住身分限制：非居民外國人可以完整持有日式旅館及其土地的永久產權（所有權），與日本國民持有的產權相同，沒有到期日，也沒有部分其他市場針對外國買方課徵的附加稅。單純購買不需要簽證或居留資格，實務上透過代理人遠端簽約也很常見。（關於外國人持有不動產的一般規定，請參閱外國人可以在日本購買不動產嗎？。）

重要的區別在於：擁有建物不等於獲准經營。經營住宿業務的權利來自旅館業許可，該許可由經營者持有，而非附屬於不動產，通常不會在購買時自動移轉給您（請參閱下方的許可承繼章節）。從業務中獲取收入，或親自在當地管理，也可能涉及另外的移民與居留問題，僅憑所有權無法解決。因此，對於「我可以購買並擁有一間日式旅館嗎？」這個問題，法律上的答案明確是可以；但真正決定交易能否順利完成並順利營運的關鍵，是許可與收購後的申報，本指南其餘部分將依序說明。在做出承諾前，請向合格的專業人士確認具體細節，因為個別情況與現行規定可能有所不同。

步驟 1 — 許可承繼：決定成敗的關鍵步驟（2023 年修法）

擁有建築物，不等於獲准經營。日式旅館依據都道府縣知事（或相關市政府／特別區主管機關）核發給特定經營者的旅館業許可（住宿業營業許可／旅館業）營運。不動產易主時，該許可不會自動移轉。若購買物件卻未取得許可，您擁有的將是一間無法合法開業的旅館。

在 2023 年末以前，透過讓與方式收購事業的買方，通常必須從頭申請全新許可。2023 年《旅館業法》修正案（2023 年第 52 號法律，於 2023年6月14日公布，自 2023年12月13日起施行）改變了這項做法。依據新的第 3-2 條架構，買方現在可透過單一事前核准程序，承繼賣方的經營者地位，使日式旅館事業讓與的處理方式，與合併、公司分割及繼承原本適用的方式一致。對於以現有持有許可且營運中的旅館為核心的交易，這通常是較為簡明的途徑，但仍須符合相關條件，才能判斷您的交易是否確實適用。

程序的先後順序是容易踩到的陷阱。依據厚生勞動省（MHLW）的說明，賣方與買方須提出共同申請，在讓與發生法律效力之前，事先取得知事核准。MHLW 的官方指引明確指出：若讓與在核准前已發生法律效力，便不適用承繼制度，而須改為申請新許可。實務上，這表示核准時程必須配合交割與讓與生效日安排，不能事後才補辦。申請時也須附上證明預定讓與的文件（通常為讓與契約），載明雙方意向及生效日期，因此申請文件與交易條款必須同步擬定。

依據 MHLW 指引，規劃時還有以下幾點值得納入考量：

• 承繼的不只是權利，也包括義務。承繼經營者地位時，原有許可所附條件原則上也會一併由您承接。承繼移轉的是完整地位，包括相關責任，因此賣方過往的法規遵循紀錄及許可所附的任何條件，都是您承接的一部分。
• 部分讓與可能不適用此途徑。若單一許可涵蓋整體營運（MHLW 所舉的例子是：一間旅館以同一許可經營兩棟建築物，但僅出售其中一棟），僅讓與其中一部分不在承繼規定的適用範圍內，可能需要另行提出新申請。
• 須預作承繼後接受檢查的準備。核准後，保健所會檢查新經營者的營業狀況（時間與頻率由主管機關訂定，因此請向管轄保健所確認），這表示從第一天起，營運就必須符合規定標準。

上述事項均不應僅憑摘要確認，本篇也不例外。各都道府縣的規定、表單及所需作業時間，會因地區及旅館的具體情況而異，因此簽約前，請向相關都道府縣主管機關或保健所，以及合格行政書士，確認現行處理方式。REYADO 作為協調買方事宜的持牌不動產仲介，其價值在於從一開始就將核准時程納入買賣契約安排，並由合格行政書士準備及提交許可申請，讓許可與不動產作為同一筆交易同步推進，而非分成兩筆交易處理。

步驟 2 — FEFTA 取得申報：海外買方容易錯過的 20 天期限

這是大多數海外買方不知道的步驟，也是讓原本順利完成的購買在事後出現法規遵循問題的環節。

依據日本《外匯及外國貿易法》（FEFTA），非居住者取得日本境內不動產或相關權利時，通常必須在取得後 20 天內，透過日本銀行向財務大臣提交申報。財務省在其英文說明網頁上已明確載明此項要求。為收益或投資目的而購買的日式旅館，明確屬於申報範圍，因此，對於本指南所討論的交易類型，應以需要申報為前提，從一開始就納入規劃。

以下幾項實務重點，經常讓外國買方措手不及：

• 表格使用日文。財務省明定，申報必須以日文填寫。相關申報文件為《日本境內不動產或其相關權利取得報告書》。不懂日文的買方，若無人協助，實際上很難從海外自行申報。（部分二手資料有時會引用特定表格編號；請直接向日本銀行或財務省確認目前適用的正確表格。）
• 在日本的代理人可以代為申報。財務省確認，申報可由取得不動產的非居住者本人，或居住於日本的代理人提交。實務上，大多數跨境買方都是透過在日本的代表，代為準備並提交申報。
• 期限從取得時起算，而非從您完成自身文件作業時起算。款項匯出、所有權移轉登記完成後，還要跨時區協調，二十天其實很短。在購買過程中同步準備申報，遠比事後倉促處理容易。
• 部分取得情形可能適用例外規定。財務省對所有權的取得與某些其他權利的取得有所區別；請參閱其最新常見問題。您的個別交易是否適用例外規定，應依官方常見問題並向合格專業顧問確認，不宜自行假定。

對於 2026年4月1日起取得的所有權，通常都須申報，包括為自用而購買的住宅。某些其他權利的豁免規定，通常不適用於所有權。請查閱財務省常見問題第 7–11 題，不要依據較舊的住宅用途豁免摘要判斷。

上述要求均不限制您以非居住者身分擁有日式旅館的權利。這是一項申報義務，並非持有障礙，但責任在買方，期限短，而且必須使用大多數海外買方不熟悉的語言辦理。如需逐步了解購買流程，請參閱如何在日本購買日式旅館。

步驟 3 — 非居住者買方在日本當地還需辦理的其他手續

FEFTA 申報並非與您的非居住者身分相關的唯一要求。交割時通常還會涉及幾項實務程序，而每項程序都以在日本有人能代表您辦理為前提。

• 日本國內聯絡人。依據於 2024年4月1日生效的《不動產登記法》修正規定，在日本沒有地址的所有權人，一般須在辦理登記時，一併登記日本國內聯絡人的姓名或名稱及地址。聯絡人可以是在日本有地址的個人或公司（須取得其同意），通常由司法書士、稅理士或您的代理人擔任。
• 納稅管理人。非居住者所有權人通常會指定納稅管理人，負責接收通知，並辦理固定資產稅及經營日式旅館所得的所得稅申報。
• 以簽名證明代替印鑑證明。若未在日本辦理住民登記，一般無法取得印鑑證明。因此，買方通常會改用在公證人或日本駐外大使館／領事館面前簽署的宣誓書或簽名證明。
• 賣方為非居住者時的扣繳。若賣方為非居住者，買方可能須扣繳買賣價款的 10.21%，並繳交稅務機關。適用於部分個人賣方住宅交易的免扣繳規定（以 100 百萬日圓以下的價格，將住宅出售給將作為自用住宅的買方）不適用於日式旅館，因此若交易適用扣繳規定，應事先規劃。

請將上述內容作為實務檢核清單，而非法律建議；由於具體要求取決於您的國家及物件，請向司法書士與稅務專業人士確認細節。這也是多數非居住者買方會與持牌當地仲介合作的實務原因：在當地有人熟悉辦理順序、掌握聯絡管道，並協調登記、稅務及 FEFTA 程序，避免交割時彼此衝突。

需要多少費用？購買日式旅館的稅費（含估算假設）

實用的粗估方式是，在購買價金之外，另預留約購買價金的 7–10%，作為一次性的取得稅費。這個區間刻意設定得較寬：實際金額取決於價金在土地與建物之間的分配，以及物件的官方評定價值，而非您支付的價格。請將下列數字視為規劃估算，而非報價 — 各項稅率、門檻及減免期間都可能變動，因此在作出購買承諾前，請向相關主管機關及具執業資格的稅務專業人士確認最新數字。

日式旅館的稅負往往高於住宅的原因。 日本多數廣為宣傳的「低」不動產稅率，都是僅適用於住宅建物的減免。日式旅館或飯店屬於非住宅的營業用建物，因此通常不適用這些住宅減免。外國買方感受到的稅負差異，大多源於這一點。

以下計算範例的假設：單筆永久產權（所有權）購買交易，價金分配至土地與建物，稅額按評定價值計算。評定價值通常低於購買價金，因此實際稅負占價金的比例通常低於名目稅率。

稅率與減免期間經常變動，上述優惠稅率也有適用期限；在據此規劃前，請向稅務主管機關及具執業資格的稅務專業人士，逐項確認現行稅率、門檻及到期日。

由於不動產取得稅與登錄許可稅均按評定價值計算，而評定價值通常遠低於價金，因此即使建物的名目稅率看似偏高，實際現金支出仍經常落在 7–10% 的區間內。若價金主要分配於建物，預估會接近區間上限；若土地占比較高，則會接近下限。

另一項依買方情況而定的事項，並非稅款：即透過日本銀行向財務大臣提交的 FEFTA 取得報告，通常須於取得物件後 20 天內提交。這項申報不收費，但漏報會構成法規遵循問題 — 請參閱上方的 FEFTA 章節。

需要多長時間？一般流程為何？

沒有統一固定的時程——所需時間會因交易規模、融資、盡職調查的深度，以及都道府縣衛生主管機關處理許可承繼的速度而異。作為初步估算（數字僅供參考，並非保證），條件單純的日式旅館收購案，從首次接洽到點交通常需要數個月；涉及銀行融資或簽證程序的複雜案件則需要更長時間。請將以下時間範圍作為規劃基準，並依個案確認具體細節。

一般流程為：尋找標的 → 盡職調查 → 簽約 → 交割 → 點交，另有兩項法規程序與交易程序同步進行，而非等交易程序完成後才開始：

1. 尋找標的與盡職調查（DD）——審查財務資料、表外負債、勞動相關事項及任何爭議；確認現有旅館業許可，以及建築與消防法規的遵循情況。
2. 簽約——約定交易條款及先決條件（通常包括許可承繼核准與融資）。
3. 許可承繼——依據旅館業法，自 2023年12月13日修法後，買方可透過事業讓與承繼賣方的許可，但受讓方必須在讓與生效前向都道府縣知事提出申請並取得核准。這通常是決定整體時程的關鍵環節：在取得該核准之前，交易無法順利完成交割。
4. 交割與點交——移轉所有權與營運。
5. 外匯及外國貿易法（FEFTA）申報——取得不動產後，一般須於 20 天內透過日本銀行提交取得報告。

困難之處不在於任何單一步驟，而在於同步推進許可、FEFTA、融資及（如適用）簽證程序，避免其中一項拖延其他程序。程序順序有誤——例如在許可核准前完成交割——可能延誤交易或危及交易能否完成。能依同一時程協調所有程序的仲介，在此最能發揮價值：我們協調您委任的專業人士與賣方，安排許可、FEFTA、融資及交割等步驟，而法律文件擬定、稅務申報及許可申請，則由具備相應資格的專業人士（律師、司法書士／行政書士、稅理士）負責。

物件資訊不會揭露的風險，以及買方仲介如何協助您辨識

日式旅館的物件資訊會列出價格、客房數與營收，卻很少說明除了建築物之外，您實際上還一併承接了什麼。依我們的經驗，導致交易無法完成交割的問題，往往隱藏在表面之下：

• 表外負債 — 未出現在主要財務資訊中的擔保、積欠供應商的款項或貸款。
• 未履行或未記錄的勞動義務 — 涉及您可能須留任員工的加班費、資遣費或社會保險缺漏。
• 爭議與地役權 — 土地界址問題、溫泉權利、鄰里訴訟或未記錄的使用協議。
• 旅館業許可所附帶的條件或違規事項 — 消防安全（消防法）缺失、建築結構與核准內容不符，或承接者可能須承受的營運條件。

許可問題值得留意，因為它會影響您應採取的購買方式。如前所述，旅館業許可不會自動移轉。依修正後的旅館業法（第 3-2 條，自 2023年12月13日起施行），買方唯有事先取得都道府縣知事核准，才能透過資產（事業）讓與承接經營者地位；若讓與在核准前已發生法律效力，通常就必須重新申請許可。請向該物件所在地的主管保健所確認相關要求。

這正是交易架構至關重要的地方。以下概述兩種常見架構，並非針對您交易的稅務或法律建議。大致而言，有兩種途徑，各有不同風險：

• 股份讓與會自動維持許可效力，因為公司本身持續存續且未變更，但您也會承接該公司的全部歷史，包括任何隱藏債務及求償。
• 資產（事業）讓與讓您僅將實際需要的資產、許可、商號名稱及合約納入新實體，有助於隔離賣方既有負債；但代價是必須取得知事的承接核准，並在承接後接受保健所對新經營者營業狀況的查核。

無法一概而論哪一種「比較好」；適當的架構取決於盡職調查的結果。兩者的稅務與法律處理方式有重大差異，因此最終決定應與具備合格資格的稅務及法律專業人士共同作成。

另有一種風險，源於日本部分交易的操作方式：封鎖物件資訊，也就是仲介私下限制其他買方參與，以便收取買賣雙方的佣金。這會損害賣方利益，也會扭曲買方所見的資訊。REYADO 代表買方，採取完全公開的流程，不封鎖物件資訊：我們在 REINS 刊登物件，也歡迎其他仲介的買方。我們僅在成功交割後收取報酬。若我們同時代表買賣雙方，會事先揭露此雙方代理關係，並依適用規定取得同意。（公司：REYADO Inc.；持牌不動產仲介，Kanagawa 縣知事 (1) 第 33154 號。）

專業買方仲介的角色，是在依個案界定範圍的盡職調查中協助找出這些問題，並與您的顧問共同規劃交易架構，以期將您想取得的資產與賣方既有負債分離；然而，任何架構都無法消除所有風險，最終仍須由具備合格資格的稅務及法律專業人士判斷。

REYADO（不動產業執照：神奈川縣知事 (1) 第 33154 號）會在交易過程中，與買方委任的專業人士協調許可承繼程序及外匯及外國貿易法（FEFTA）申報。

取得針對個別交易的解答（下一步）

每間日式旅館的情況都不同——許可類型、建築物的法規遵循紀錄、土地權利，以及外匯及外國貿易法（FEFTA）申報途徑，都會影響所需辦理的工作。一般指南能提供的協助有限；下一步是評估具體物件。

如果您還在探索階段，可以先從無須太多承諾的方式開始：透過下方表單索取我們目前的日式旅館與飯店投資機會清單，或提出問題。我們將由中文聯絡窗口回覆，並可在初步簽署保密協議（NDA）後，先提供物件摘要（PDF），再進一步揭露個別交易的詳細資訊。

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關於我們的服務方式，有幾點值得了解：

• 我們站在買方立場，並由中文聯絡窗口協助購買流程。
• 我們以成交報酬方式收費——交割前無須支付任何費用；不收取前期委任費、期中款項，亦不設最低報酬。不收取月費。
• REYADO 是日本的持牌不動產仲介（神奈川縣知事，許可證字號 (1) 33154）。