- 外國人可以購買日本不動產，適用條件與日本國民相同，產權並無基於國籍的限制。真正的門檻在於營業許可，而非購買本身。
- 2023 年的法規修正讓買方可以承接賣方現有的旅館業許可（須經都道府縣知事核准），無須重新申請，但必須在轉讓發生法律效力之前取得核准。
- 僅購買不動產並不會取得簽證。日本的經營管理簽證於 16 十月 2025 大幅提高申請門檻（目前要求資本額 ¥30M、一名全職員工、JLPT N2 等級的日語能力等）。
- 非居住者取得融資較困難，但符合特定條件時有例外。部分銀行及非銀行機構的融資產品可能適用，但僅有日本公司或簽證並不代表符合申請資格。請向貸款機構確認申請人、物件及貸款條件，並以可動用資金及已確認的借款額度編列預算。
- 盡職調查是最關鍵的階段，持續營運的事業可能存在帳外債務、勞動相關責任，以及沿用的許可附帶條件，這些都不會出現在物件刊登資訊中。
外國人可以在日本購買並經營日式旅館或飯店嗎？
可以。截至 2026 年，日本法律並未基於國籍限制外國人持有日本不動產。外國人可以在與日本國民相同的條件下持有、買賣及繼承不動產。困難之處並不在於產權本身。
真正的門檻在於營業許可，而非購買本身。經營日式旅館或小型飯店需要旅館業許可（旅館業），對任何外國投資人而言，取得或承接該許可才是關鍵步驟，而非購買建物。
此外，也需要確認外國投資相關規定。依據外匯及外國貿易法，旅館業並非基於國家安全而指定的業種，因此外國投資人的收購通常僅需於投資後申報，無須事前申報。某些投資人或來自某些國家的投資人可能仍須事前申報，因此請在進行前，向具備資格的專業人士確認您的具體情況。
重點是：身為外國人，您可以購買不動產。決定性因素在於能否承接現有的營業許可，或取得新的許可。在作出承諾前，請依據官方指引，並向具備資格的專業人士確認取得許可的途徑及外匯及外國貿易法的適用方式。
正在尋找待售的日式旅館或飯店，包括非公開物件嗎？請參閱我們的專頁 →如何找到符合預算的日式旅館或飯店？
先從您想經營或投資的物件著手：目標區域、購買預算、物件類型與收購時程。REYADO 會依據這些購買條件篩選機會；僅僅開價相近，並不代表物件符合需求。
- 區域與規模：列出您會考慮的城鎮或地區，以及客房數量的下限或上限。都市飯店、傳統日式旅館與供出租的整棟住宿・別墅，各自適合不同的規劃。
- 總預算：區分物件購買價格，以及可用於整修、交易費用與營運週轉金的資金。請告知預算是否取決於融資。
- 營運計畫：說明您將自行經營物件、留用現有營運業者，或另行委任業者。若需要騰空交屋或持續營業，請一併註明。
- 接下來應確認的資訊：詢問收益是實際數據還是預估值、其中計入哪些費用，以及許可、屋況與是否仍可購買等方面還有哪些事項尚未確認。這些問題有助於判斷是否值得安排看屋。
您可以先瀏覽目前上架的物件，或提供購買條件，讓搜尋更有方向。非公開物件的機會取決於是否有可供購買的物件，以及是否取得賣方的揭露許可；提交購買條件並不保證能找到符合需求的物件。
進入下一階段時，可使用我們的日式旅館盡職調查清單，將針對物件資訊的問題整理成文件查核與看屋清單。
購買流程是什麼？
在日本購買日式旅館或小型飯店，通常分為五個階段。許多最具吸引力的交易來自非公開物件，因此尋找物件的工作往往在物件公開上架之前就已展開。
實務上，可與在交易中代表您這位買方行事的買方仲介合作，協助推進流程，且不採取封鎖物件資訊的做法（透過隱藏物件資訊或阻擋其他出價，限制競爭仲介參與）。專責的買方仲介可協助尋找非公開物件交易機會、進行盡職調查，並協調許可、簽證與融資等相互關聯的工作，這些工作往往會同步進行。
在這些階段中，盡職調查最為關鍵。日式旅館可能背負從開價或建築本身看不出來的隱藏負債，例如帳外債務、尚未支付的勞動相關款項，或尚未解決的爭議。徹底的盡職調查（DD）能在您受到契約約束之前，揭露這些問題。
日式旅館的營業許可承繼如何辦理（2023 年修法）？
依據日本《旅館業法》2023 年修正案，買方現可經都道府縣知事核准後，承繼賣方的營業者地位，無須申請新的許可。新增的第 3-2 條於2023 年十二月 13 日施行（2023 年第 52 號法律），是收購既有日式旅館或小型飯店時的一項關鍵差異。
修法前：賣方提出停業申報，買方則申請全新的許可，流程較慢，不確定性也較高。
修法後：買賣雙方提出共同申請，經知事核准後，買方即承繼原營業者的地位。主管機關會審查買方是否符合不予許可的情事，以及營業地點是否符合規定。
應向專業人士及官方來源確認的重點：
- 時程至關重要。必須在轉讓發生法律效力之前取得核准。若轉讓先行生效，則須另行申請新的許可。
- 承繼後的檢查。依據過渡規定（附則第 3 條），主管機關必須在承繼後的 6 個月內，對所承繼的事業至少進行一次檢查。
- 承繼的不只是權利，也包括義務。前任營業者的違規事項或所受附加條件可能一併承繼，因此盡職調查不可或缺。
- 適用範圍限制。部分轉讓（例如轉讓 2 棟建築物中的 1 棟）不適用此承繼程序。
日式旅館／飯店、簡易宿所與民泊：您需要哪一種許可？
依日本法律，住宿業分為三類，適用類別取決於您計畫每年營業的天數，以及物件的土地使用分區。截至 2026 年，厚生勞動省（MHLW）及日本觀光廳的官方指引列出以下規定：
| 飯店／日式旅館 | 簡易宿所 | 民泊 | |
|---|---|---|---|
| 許可方式 | 許可 | 簡易宿所許可 | 申報 |
| 每年營業天數 | 365（無上限） | 365（無上限） | 最多 180 |
| 最低面積 | 每間客房 7㎡（設有床鋪時為 9㎡） | ≥33㎡（若旅客人數 <10，則每位旅客 3.3㎡） | — |
| 接待櫃檯 | 必須設置 | 無須設置 | 無須設置 |
| 專用住宅區 | 不允許 | 不允許 | 允許* |
| 屋主不在場 | — | — | 必須委託已登記的管理業者 |
*須符合地方自治條例方可經營。
哪一類適合您？若要全年營業且不受營業天數上限限制，您需要取得旅館業許可。對於位於專用住宅區的度假住宅，民泊通常是唯一可行的途徑。由於土地使用分區及地方自治條例因市町村而異，請在決定投入前，透過官方來源及合格專業人士確認適用類別。
經營管理簽證有何規定（2025 改革）？
僅購買不動產並不符合日本經營管理（Keiei-Kanri）簽證的申請資格 — 此簽證要求實際經營事業，而非被動持有資產。
若您屬於上述情況：於 16 十月 2025 施行的改革已提高申請要求。先前，申請人可選擇具備 ¥5 百萬資本額或聘僱兩名員工；現在則必須符合全部五項要求。您可以依照以下清單自行檢查：
- 資本額或投資額 ≥ ¥30,000,000（¥30 百萬）。
- 至少聘僱一名全職員工，且該員工須為日本國民或永久居民（或具同等身分）。
- 日語能力達 CEFR B2（≈ JLPT N2） — 申請人或員工符合即可（因此您本人不一定需要會說日語）。
- 申請人須具備管理相關學位，或 3+ 年管理經驗。
- 經確認的營運計畫書，須由日本中小企業診斷士、會計師或稅理士確認。
此外，也必須具備專用辦公室（一般不允許使用居家辦公室），且過渡措施將持續至 15 十月 2028。在據此採取行動前，請向出入國在留管理廳／法務省（moj.go.jp/isa）或具合格資格的移民事務專業人士確認現行要求。
外國人可以取得融資來購買日式旅館或飯店嗎？
購買不動產與取得融資是兩回事。若您居住在日本境外，要在日本取得日式旅館或飯店貸款並不容易，但確實有附帶條件的選項。部分銀行提供有限的非居民貸款方案，部分非銀行貸款機構則向海外投資人持有的日本公司提供貸款。僅成立株式會社（KK）或合同會社（GK），或持有簽證，本身並不代表符合資格或已獲核准。
請先以現有可用資金規劃購置費用、交易成本、整修費用及營運準備金。若您需要貸款，請先要求貸款機構確認您的情況、物件所在地及旅宿用途，再將借款納入預算。請記錄所有尚未滿足的核准或撥款條件；並沒有通用的自備款比例。
| 選項 | 適用條件 | 應確認事項 |
|---|---|---|
| A · 銀行貸款方案 | 日本居民貸款方案與有限的非居民貸款方案，其要求各不相同。 | 申請人資格、物件所在地區與預定用途、擔保品、貸款條款及貸款機構核准。 |
| B · 日本公司（KK/GK） | 有專為海外投資人持有的公司設計的方案；僅成立公司並不足夠。 | 公司與持股要求、日本國內帳戶、可接受的物件及個別審查。 |
| C · 日本政策金融公庫（JFC） | 請直接向 JFC 確認實際申請人與事業是否符合資格。 | 適用方案、居留狀況、事業與許可、貸款條款及條件。持有簽證並不代表貸款已獲核准。 |
例如，Tokyo Star Bank 附帶條件的非居民貸款方案，以及 Shinsei Investment & Finance 提供給外資日本國內法人的方案。這些方案的存在，並不代表某間日式旅館或飯店符合資格。請向貸款機構確認現行條款與特定物件的適用情況；我們的融資指南說明了各項差異，並提供官方資料來源的連結。
應該在哪裡購買：箱根、河口湖，還是熱海？
這三個度假區都可憑旅館業許可全年營運 365 天，差異在於地方自治條例、需求與價格（數據截至 2026 年）。
| 箱根 | 河口湖 | 熱海 | |
|---|---|---|---|
| 規定 | 最嚴格（別墅區約有 7 個旺季月份禁止經營民泊） | 最寬鬆（僅受全國 180 天上限限制） | 適中（住宅區：週一至週五禁止營運） |
| 外籍旅客，2025 年 | ~629,000 (+27.6%) | ~867,000（占比最高） | ~16,000 (~5%) |
| 旅宿併購價格區間 | ~¥100M–¥600M | 可改作旅宿的物件約 ¥50M 起 | ~¥50M–¥1B |
| 住宿稅 | 研議中（2028 年） | 尚未開徵 | ¥200／人（2025 年四月） |
| 適合需求 | 高端、多元需求 | 投資報酬率最佳、最容易進入市場 | 成長空間最大 |
箱根（神奈川）——規定最嚴格，需求成熟。 根據縣自治條例，別墅區在旺季期間約有七個月禁止經營民泊，國家公園特別區域的規定也限制建築活動。2025 年外籍住宿旅客約達 629,000 人（+27.6%），客源多元，包括歐美旅客。小型旅宿併購價格通常約為 ¥100M–¥600M；目前正研議於 2028 年開徵住宿稅（約 ¥350）。
河口湖（山梨）——規定最寬鬆，投資報酬率往往最佳。 沒有特別的縣自治條例，僅受全國 180 天上限限制。外籍旅客占比最高（來自台灣、中國、香港），2025 年外籍旅客約有 867,000 人，可改作旅宿的物件約 ¥50M 起。部分由 Fujikyu 管理的區域禁止經營民泊。
熱海（靜岡）——規定適中，成長空間最大。 住宅專用區禁止週一至週五營運（最多 120 天）；商業區則允許最多營運 180 天。外籍旅客僅約 16,000 人（約 5%），因此成長潛力最大。自 2025 年四月起開徵每人 ¥200 的住宿稅。併購價格約為 ¥50M–¥1B，附溫泉的物件溢價為 20–40%。
土地使用分區與自治條例因地塊而異，也會隨時間調整，因此購買前，請向所在地的地方政府及合格專業人士確認特定物件適用的規定。
有哪些隱藏風險？買方仲介如何保障您？
收購持續營運中的事業，可能意味著您會承接物件照片無法呈現的問題。截至 2026 年，主要隱藏風險包括：
- 帳外債務，未列於正式帳目中。
- 尚未履行的勞動給付義務，以及與員工或供應商的爭議。
- 承接的許可問題——透過地位承繼，前手的許可違規事項或附帶條件可能一併轉由您承接。
- 溫泉使用權——溫泉使用權通常與土地所有權分開，並受契約或溫泉協會規範。移轉方式取決於交易安排：股份轉讓通常可延續使用權，單純的事業轉讓則可能需要重新確認或提出新申請。
- OTA 帳號與評論——訂房網站帳號及其評論可能無法移轉（例如，Airbnb 帳號通常不能轉讓；名稱變更則依各平台條款而定）。民泊（住宅宿泊事業）的申報須由買方重新辦理，與旅館業許可分開處理。
- 封鎖物件資訊——仲介向其他仲介隱瞞待售物件，並暗中阻擋其他買方的出價。
- 區域法規陷阱——土地使用分區限制、國家公園規定，以及自治條例的營運天數限制。
有兩項措施可因應這些風險。首先是完善的盡職調查，在您承諾交易前，查明債務、勞動、許可與法規方面的風險。其次是交易架構設計——例如，僅將商號名稱、許可，以及您實際需要的員工與契約移轉至新設立的公司，藉此避免承接帳外債務、勞動相關負債與爭議。
買方仲介能強化這兩項措施：代表您這位買方行事，不封鎖物件資訊，讓您有機會接觸非公開物件，協助處理許可承繼、簽證與融資，並在充分掌握資訊後選擇地區。
常見問題
免責聲明：本指南中的法律、法規、稅務規定及數據以截至 2026 年的資訊為準，且可能變動。本文僅提供一般資訊，不構成法律、稅務、移民或財務建議。在做出任何決定之前，請向相關官方來源（例如 MHLW、日本觀光廳、出入國在留管理廳／法務省及相關都道府縣主管機關）與合格專業人士確認具體事項。