外國人可以在日本購買不動產嗎？可以 — 以下說明購買方式

海外日式旅館買方應先確認哪些事項？

1. 區分所有權與經營。確認出售範圍內的土地、建物及事業。取得旅宿許可，並議定交割後由誰經營。
2. 訂定總預算。將購買價格與整修費、專業服務費及開業資金分開計算。在仰賴借款資金之前，先確認融資安排。
3. 指派申報工作。確認您在 FEFTA 下的居住者分類、取得日期，以及由誰提交申報。不能僅憑國籍判定申報義務。

購買旅宿物件時，請在挑選物件前，使用我們的買方仲介訪談檢核表，並依據您的營運計畫比較各地區。

外國人可以合法持有日本不動產嗎？

可以 — 而且比亞洲多數地區更自由。日本賦予外國人與本國公民相同的不動產所有權。您可以同時持有土地與建物的完整永久產權（所有權）（稱為所有權），沒有到期日，也沒有國籍要求。

這種情況並不常見。許多國家限制外國人只能取得租賃權、只能購買公寓，或要求有當地合作夥伴。日本沒有這些限制。無論您住在 Tokyo、Sydney、Singapore 或 Los Angeles，都可以購買：

• 土地與房屋
• 公寓（集合住宅）
• 商用建物
• 飯店與日式旅館（傳統旅宿）

沒有任何規定禁止外國人持有日本旅館。接下來的問題不是「我能擁有它嗎？」，而是「如何正確購買？如果想經營，又需要準備什麼？」

在日本購買不動產需要簽證或居留身分嗎？

不需要。購買不動產不需要簽證或居留身分，某些情況下甚至不必親自前往日本。依日本法律，所有權與移民身分是各自獨立的事項。

關鍵在於以下區別：

• 購買並持有不動產 → 不需要簽證。
• 居住在日本並親自經營事業（例如處理日式旅館的日常營運）→ 需要適當的在留資格。

因此，您可以身為海外投資人購買日式旅館，交由專業團隊管理，完全無須持有簽證。如果您想搬到日本並親自經營，則需要另行辦理相關程序，我們會在下文說明。

日本有專門針對外國買方的稅嗎？

沒有。這是最常見的疑慮之一，而答案令人安心：日本沒有針對外國買方的附加稅。沒有額外的印花稅、附加的不動產取得稅，也沒有 Canada、Australia 或 Singapore 等地的那種「非居住者加徵費用」。

外國買方與日本買方須繳納相同稅項，適用相同稅率。我們將在下文逐項說明這些稅項。

外國人可以在日本購買日式旅館或飯店嗎？

可以。日式旅館或飯店在法律上屬於不動產，外國人可以像購買住宅一樣，取得完整所有權。這是 REYADO 的專業領域，也是各項細節開始變得重要的地方。

購買旅宿業物件與購買住宅有兩項差異：

1. 經營旅宿業需要取得許可

經營日式旅館或飯店，必須依據日本《旅館業法》取得旅館業許可（旅館業許可）。這與購買建物是兩回事。2023 年修法引進正式的許可承接程序，取代過去要求買方重新申請許可的制度。在新制度下，賣方與買方共同提出申請，取得移轉核准；核准後，買方即可承接經營者的許可資格。有幾點需要留意：承接時，許可條件一般不得變更，且當地衛生主管機關（保健所）會在移轉後六個月內進行營業檢查。強烈建議及早諮詢當地衛生主管機關，具體要求則依物件而異。請參閱厚生勞動省的許可承接指引。

2. 這是全年營運的事業，而非限租 180 天的住宿

取得許可的飯店／日式旅館，與每年營業天數上限為 180 天的民泊（私人住宅住宿）有根本上的差異。正式的旅館業許可沒有這項天數限制。

在日本購買不動產涉及哪些稅費與成本？

除了價款之外，請另外編列逐項列明的購置預算。評估價值、土地與建物的價款分配、賣方的稅務身分，以及選用的服務，都會影響總額；固定百分比並不等同於報價。主要項目如下：

購置相關稅費

• 不動產取得稅 — 一次性課徵的都道府縣稅。標準稅率為 4%。3% 的優惠稅率適用於土地與住宅建物（截至本文撰寫時，適用至三月 31 日，2027 年，且可能延長）。飯店與日式旅館屬於非住宅用途，因此建物適用 4% 的標準稅率。請注意，此稅是依據不動產的評估價值（固定資產稅評估額）計算，通常低於成交價，因此相對於實際支付價款的稅負比例通常低於 4%。
• 登錄許可稅（辦理所有權登記時課徵）— 因買賣而移轉土地的稅率調降為 1.5%，適用至三月 31 日，2029 年；因買賣而移轉建物的稅率為 2%（住宅適用的 0.3% 優惠稅率不適用於日式旅館／飯店）。
• 買賣契約的印花稅 — 依契約金額級距課徵，金額相對較低（優惠稅率適用至三月 31 日，2027 年）。

賣方為非居住者時的扣繳義務（重要且經常被忽略）

若賣方為日本的非居住者，買方一般須扣繳成交價的 10.21%，並代賣方向稅務署繳納。雖然有適用範圍狹窄的豁免規定，但僅適用於個人買方以不超過 ¥100 百萬的價格，購買供自己或家人居住的住宅。日式旅館或飯店不符合豁免條件，因此通常須辦理此項扣繳。

持有期間的費用

• 每年的固定資產稅（固定資產稅）與都市計畫稅。

稅率、優惠稅率適用期間及門檻會變動。上述數字截至本文撰寫時正確，您仍應就個別購置案件向具執業資格的稅務專業人員確認。

海外買方需要辦理哪些文件手續？

如果您不住在日本，就需要額外辦理一些行政手續。我們會為客戶協調所有相關事項，以下說明所需程序，讓您事先掌握：

• 日本國內聯絡人登記。自 2024 年四月 1 日起，沒有日本地址的屋主須在辦理不動產登記時，一併登記日本國內聯絡人的姓名與地址。此人可以是您信任的個人或專業人士（例如司法書士、稅理士或您的仲介）。
• 外匯及外國貿易法（FEFTA）申報。對於 2026 年四月 1 日當日或之後取得的所有權，非居民一般須在 20 天內透過日本銀行向財務大臣申報，包括取得自用住宅的所有權。針對某些其他權利的有限豁免，並不代表擁有住宅即可普遍免除申報。請參閱財務省常見問題第 7–11 題。
• 稅務代理人（納稅管理人）。非居民屋主通常會在日本指定一位稅務代理人，負責申報與繳稅事宜。
• 簽名認證／宣誓書。如果沒有日本的住民登記，通常需要提供宣誓書或簽名認證（通常透過公證人或您所屬國家的大使館辦理），以代替日本的印鑑證明。

這些都是程序上的要求，並非障礙，但需要熟悉辦理順序的日本當地人士協助。

外國人可以在日本申請房貸嗎？

居住在日本境外時，要取得日本融資並不容易，但可能有附帶條件的選項。部分產品要求申請人居住在日本，但不要求持有永久居留資格；申請資格因貸款機構與產品而異。僅成立公司或持有簽證，並不代表即可取得融資。請確認您的申請資格，以及貸款機構是否接受該物件及其預定用途。請依可動用資金與貸款機構已確認的條件訂定預算，並記錄所有尚待滿足的條件。請參閱我們的海外飯店買方融資指南，了解在將貸款納入資金規劃前應確認的事項。

如果我想住在日本，親自經營日式旅館呢？

首先，確認您是否真的需要這類簽證。我們許多買方並不需要。

以下情況不需要簽證：

• 您以投資人身分購買，並由經理人、營運公司或員工經營物件 — 您可以在海外持有物件，完全不必親自到日本。
• 您已持有允許從事這類活動的在留資格 — 例如永住者、日本人的配偶、永住者的配偶，或長期居留者（定住者）。

以下情況則需要在留資格：

• 您打算住在日本，並親自管理事業的日常營運，而且尚未持有符合條件的在留資格。

如果您屬於上述第二種情況，通常會申請經營管理簽證（經營・管理）。若您有這項需求，申請條件相當嚴格 — 但這是適用範圍較窄的途徑，多數投資人並不需要。以下說明相關要求。日本自十月 16, 2025起大幅提高這些要求。目前主要條件包括：

• 資本額至少 ¥30 百萬（就公司而言，僅計入實收資本額 — 準備金與保留盈餘不計入）
• 至少聘僱一名全職員工 — 就這項聘僱要求而言，員工必須是日本國民、特別永住者，或持有家庭／長期居留類在留資格者（日本人的配偶、永住者的配偶、永住者或定住者）
• 您或一名全職員工具備約相當於 JLPT N2 程度的日語能力（另有其他認可資格）
• 具備經營背景：相關領域的研究所學位，或三年以上的管理經驗
• 由具日本認證資格的專業人士（登錄的中小企業（SME）診斷士、會計師（CPA）或稅理士）查核的事業計畫。請注意，簽證申請文件本身的準備屬於另一項工作，必須由您本人或持有執照的移民事務專業人士（行政書士）辦理
• 設有專用辦公室（一般不接受住辦合一的空間）

已持有這項在留資格者適用過渡期，至十月 16, 2028為止。即使過了該日期，續簽也不會自動遭到拒絕 — 主管機關會考量經營狀況是否健全、是否依法納稅，以及能否在下次續簽前達到條件等因素。這些規定相當詳細，且近期才大幅修訂，因此在據此規劃之前，請先向移民事務專業人士（行政書士）確認現行要求。

外國人在日本購買不動產，實際流程是什麼？

從開始到完成，流程可簡化如下：

• 1. 諮詢 — 告訴我們您的目標、預算，以及您想親自經營還是投資。
• 2. 物件提案 — 提供精選物件，包括未刊登於公開平台的非公開物件。
• 3. 協商與交易架構規劃 — 我們協商價格與條件，並規劃購買架構，以降低承接既有風險的程度（旅宿業通常會透過新設法人取得不動產，讓您不必承接前經營者的債務責任）。
• 4. 簽約與交割 — 由我們的中文聯絡窗口提供合約支援；我們負責協調司法書士、納稅管理人及必要申報事宜。
• 5. 點交 — 辦理許可承接、人員配置及營運準備，讓事業具備開始營運的條件。

為什麼要與專業仲介合作？

在日本，多數仲介代表賣方 — 或未明說便同時替買賣雙方服務，並阻擋競爭出價（圍堵交易）。在買方委託關係中，REYADO 代表您，也就是買方。我們協助尋找非公開物件、以日語代表您協商，並透過我們的中文聯絡窗口，全程處理跨境交易文件 — 我們不採取圍堵交易的做法，若同時代表交易雙方，也會予以揭露。