可以：居住在海外這件事本身，並不妨礙您在日本擁有日式旅館或飯店。不動產所有權與《旅館業法》規範的旅館業許可，在法律上是各自獨立的事項，因此大多數非居住者業主會委任持有執照的現場管理人或專業營運公司，處理日常法規遵循與旅客服務作業。
如果您居住在 Singapore、Hong Kong、Taipei、Sydney 或 United States，並正在考慮日本的日式旅館或精品飯店，在討論價格、地點或整修預算之前，通常會先問這個問題：如果我不在當地，真的能擁有並經營這個物件嗎？
這是個合理的問題。日式旅館不像公寓出租那樣屬於被動收入 — 它涉及實體不動產、旅宿營運，以及多數海外買方從未需要考慮的法規架構（《旅館業法》）。再加上時差、與當地廠商及稽查人員溝通時的語言障礙，以及對當地許可制度日常運作方式的陌生，會有所猶豫是可以理解的。
在我們與海外買方的諮詢中，幾乎每次都會出現這項疑慮 — 通常在討論收益率或整修範圍之前就會提起。他們關心的與其說是日本是否為理想的市場，更在於當旅客客訴或許可相關通知送達，而自己身處相隔十二個時區的地方時，從海外持有物件在實務運作上是否可行。在日本，所有權與持有許可的營運是兩個獨立的法律問題，將兩者分開處理，正是讓遠距持有得以運作的關鍵 — 下一節將說明具體做法。
對於從海外持有日式旅館的疑惑，通常源於將兩個獨立的法律問題混為一談：誰擁有不動產，以及誰持有在該不動產上經營住宿業務的許可。了解兩者的區別，就能解答大多數關於「我真的能在海外進行這件事嗎」的疑慮。
持有不動產。依據日本現行法律，在日本取得不動產通常沒有國籍或居住身分的限制——外國個人及非居民均可與日本國民一樣，持有土地與建物的永久產權（所有權）。另外，部分土地交易，尤其是規模較大的購置案，或鄰近指定安全敏感設施的物件，可能須遵守其他國家安全相關土地法規所訂的申報或國籍揭露要求。這些規定的適用範圍有限，且取決於物件所在地，因此買方應在完成購買前，向具備日本執業資格的法律專業人士確認是否適用。
經營住宿業務。經營日式旅館、飯店或簡易宿所是另一項獨立事務，受《旅館業法》規範。第 3 條要求任何經營住宿業務者，均須取得相關都道府縣知事核發的營業許可（若為設有自身保健所的市或區，則由市長或區長核發），並由當地公共衛生中心（保健所）負責受理申請及檢查。許可核發給指定的「經營者」，也就是負責法規遵循、旅客安全及衛生標準的個人或實體。經營者不必與不動產所有權人為同一方；所有權人與許可持有人在法律上是不同的角色，因此承租經營（包租）架構在此產業相當常見。
現場管理問題。多數都道府縣要求在旅客入住期間，能在規定的回應時間內聯繫到管理人或負責人員；不過，近期的法規討論已擴大遠端監控及運用 ICT 的櫃檯服務安排之適用空間，具體由地方政府裁量。確切要求，包括人員值勤時段、可應變的距離範圍及採用遠端管理的資格，因都道府縣而異，應在確定營運計畫前向當地保健所確認。
非居民個人是否能親自持有營業許可，或地方主管機關是否要求改由設於日本的營運實體持有，可能因管轄地區而異。由於存在這些差異，與我們合作的非居民業主，多數從一開始便將所有權與營運分開安排：由買方持有所有權，並透過 REYADO 的買方支援網絡尋找具備許可的當地管理人或營運公司，委任其持有許可並管理日常法規遵循事務。如此可由實際位於日本的一方承擔法律責任，同時讓業主保有資產及其經濟利益。
延伸閱讀：日式旅館營業許可在買賣過程中如何移轉，更詳細地說明許可程序及外匯及外國貿易法（FEFTA）申報的先後順序。
實務上，未居住在日本的業主通常會採用三種營運架構之一。三者都不要求業主居住在日本，但在掌控程度、參與程度與成本之間各有不同的取捨；適合哪一種，取決於您希望親自參與多少，以及目前已具備多少在地營運資源。
1. 自行管理，並登記一位居住在日本的管理人。 在此模式下，業主仍是《旅館業法》規定的許可持有人，但會指派一位在日本的管理人，通常是物業管理人或值得信賴的當地聘僱人員，負責法規通常要求在現場處理的日常法遵與旅客服務工作。這讓業主能最直接掌控定價、旅客體驗與品牌，但也意味著即使身在海外，仍須承擔大部分營運與人事責任。此模式適合已在當地有聯絡人，或計畫定期前往日本的業主。
2. 將營運委外給專業營運公司。 在此模式下，業主保有物件所有權與原有許可架構，由專業營運業者依服務合約負責訂房、人員配置、房務清潔與旅客服務。收費方式各有不同，但依營收抽成是業界常見的模式。依我們與未居住在日本的業主合作的經驗，營運業者針對中小型物件提出的抽成比例，通常約占總營收百分之十幾，從十幾的低段到高段都有；這僅供概略參考，實際費率取決於物件規模、服務水準與地點，因此簽約前務必以書面確認。對於希望獲取被動收入，又不想從零建立在地團隊的業主而言，這通常是最省力的方式。
3. 包租（整體承租）安排。 在此模式下，營運業者以固定或半固定租金向業主承租整個物件，再以自身持有的許可經營日式旅館，承擔營運風險並享有額外收益。業主取得的是較可預測、類似租金的收入，而非隨營收變動的分成，因此較易規劃海外現金流；但相較於營收分成模式，這通常也會限制收益成長空間。此方式較常見於已在日本管理多個物件的營運業者。
重點比較：
| 營運模式 | 業主掌控程度 | 收入可預測性 | 業主持續參與程度 |
|---|---|---|---|
| 自行管理 + 居住在日本的管理人 | 最高 — 業主決定定價、品牌與旅客體驗 | 最低 — 收入隨住房率與市場波動而變化 | 最高 — 業主仍須遠端監督人員配置與營運 |
| 委外營運（抽成制） | 中等 — 營運業者處理日常業務，業主核准重大決策 | 中等 — 收入來自營收分成，隨營運表現變動 | 低 — 營運業者處理日常事務；業主審閱定期報告 |
| 包租 | 最低 — 營運業者持有許可，獨立經營業務 | 最高 — 收取類似租金的款項，與每晚營運表現脫鉤 | 最低 — 業主主要是承租營運業者的房東 |
僅供相對比較 — 並非數值評分。各模式的完整說明請參閱上方的「一覽」表格。
這三種方式沒有放諸四海皆準的「正確」選擇，取決於您的風險承受度、期望的監督程度，以及個別物件的情況。若您仍在評估購買某間日式旅館是否可行，我們的如何在日本購買日式旅館逐步指南，說明了開始營運前的購買流程。如需了解顧問服務與交易費用的計費方式，請參閱我們的費用總覽。
是否具備持有資格，只是其中一半。一旦取得日本日式旅館或飯店的產權，您就會以非居住者屋主的身分納入日本稅制，並須履行幾項人在海外時容易忽略的程序義務。
其中最重要的是指定納稅管理人。依據日本《國稅通則法》（第 117 條），需要在日本辦理稅務申報的非居住者，例如因物件產生租金或營業所得，或在取得物件或日後出售時須辦理申報，通常必須指定一位居住於日本的納稅管理人，並通知主管稅務署。納稅管理人負責接收稅務機關的往來文件，也可以代您申報及繳稅，因此您不必為了例行稅務申報親自前往日本。實務上，這項職務通常由在日本執業的稅理士擔任，部分情況下也會由可信賴的公司代表擔任。
除了指定納稅管理人的要求外，非居住者屋主通常還須就日本來源所得（例如租金或營業所得）繳納日本稅款，並繳納由當地市町村每年開單徵收的固定資產稅與都市計畫稅。依物件的經營方式及所得支付給您的方式，也可能適用扣繳稅款。具體稅務處理取決於您的居住者身分、持有與經營架構，以及適用的租稅協定；確切稅率與申報義務應由合格稅務專業人士確認，無法在此一概而論。
這正是從一開始就妥善規劃交易架構的重要性所在。REYADO 與具備非居住者及跨境案件經驗的合作稅理士共同作業，讓納稅管理人的指定與整體持有架構能隨收購同步規劃，避免在交割後才發現問題。
上述答案成立的前提，是確實有可靠的人員負責物件的日常營運。REYADO 的買方支援流程正是以此為核心，針對非居住者買方難以從海外處理的持有事務，提供單一協調窗口：包括許可承接、尋找現場管理人，以及持續的法規遵循申報。
實務上，這項支援分為三個部分。首先，在收購期間，REYADO 持有執照的宅建士（不動產經紀人）會以英語辦理法定的重要事項說明，並與賣方及都道府縣主管機關協調旅館業許可承接申請；這是多數非居住者買方認為最難遠端處理的步驟。其次，在您取得物件後，REYADO 會依物件規模與類別，協助您接洽適合的持牌現場管理人或成熟的營運／管理公司，讓您無須獨自在海外尋找並審核營運業者。第三，對於適合改建為取得簡易宿所許可的住宿業務（簡易宿所）的小型空屋或別墅，REYADO 提供內部稱為 Riyado 的專屬整合方案，將整修、許可申請與營運交接整合為單一流程，減少海外屋主需要個別協調的廠商數量。
這些支援都不會免除屋主依《旅館業法》應負的基本義務，REYADO 也不保證融資或簽證結果；結果取決於您的銀行、移民主管機關及個人情況。這套流程能提供的是有書面紀錄的交接：明確指定的管理人或營運合作夥伴、固定的回報頻率，以及一位已熟悉物件許可歷程的單一聯絡窗口，讓您不必在交割數月後才從頭開始摸索。
REYADO 是持牌不動產仲介（宅地建物取引業，神奈川縣知事執照第 (1) 33154 號），因此負責您收購盡職調查的同一團隊，也會負責相關法定揭露，不會將您轉介給缺乏前後連結的其他業者。
若您想了解這套流程如何適用於某個特定物件，請瀏覽目前的日式旅館與飯店非公開物件，或與我們的團隊討論您的具體情況 → 預約頁面為日文／英文介面。。
融資。日本銀行通常會更審慎地評估非居民借款人。沒有日本地址或收入的買方，通常無法申請一般住宅房貸產品。
日式旅館或飯店屬於能產生收益的商用資產，貸款機構評估的因素與一般房貸不同：
實務上，許多海外買方會以全額現金或高比例自備款購買，或透過日本境外的往來關係及資產擔保貸款安排融資，而不會預設能以一般條件取得日本當地的房貸。少數專業貸款機構及服務國際客戶的貸款機構確實承作非居民買方的貸款，但授信審核通常較保守，條件也因個案而異。
這是一般趨勢，並非保證；在確定購買時程前，應直接向個別貸款機構確認能否取得融資。身為持牌不動產仲介（神奈川縣知事 (1) 第 33154 號），我們通常觀察到，以現金或高比例自備款購買的買方，在盡職調查過程中遇到的意外狀況較少。
簽證。單憑持有日本不動產，並不會取得任何居留資格；購買不動產與簽證資格屬於不同的法律程序。有意在日本實際經營事業的買方，有時會考慮經營管理簽證。此簽證由出入國在留管理廳管理，前提是經營一家實際營運、且符合相關資本、辦公場所及事業計畫要求的公司，而非僅持有一棟建築物。經營管理居留資格的要求已於 2025 年十月 16 日變更。持有不動產並不代表符合資格；請向具執照的移民事務專業人士確認您預計擔任的角色及現行要求。關於另行辦理的移民資格審查，請參閱我們的經營管理簽證指南。許多海外屋主則選擇委託日本當地的營運公司或管理人，並繼續居住在海外，因此完全不涉及簽證問題。
為了讓概念更具體，以下概略說明遠距持有架構通常如何建立。這並非真實交易，而是綜合情境的示例，用來呈現各環節通常如何銜接，因此請將細節視為說明用途，而非針對您個案的報價。
居住海外的買方選定一間小型日式旅館或民宿物件，透過持牌仲介完成購買，並由日本當地的司法書士辦理所有權登記。此時，買方已持有不動產，但尚不能接待旅客；物件仍須依《旅館業法》另行取得營業許可，產權文件並不涵蓋這項許可。
接著，買方會任命居住於日本的管理人，或與專業營運公司簽約，作為許可申請中列明的現場負責人，因為主管機關通常要求有一位可聯繫的日本當地窗口，以配合檢查及處理旅客相關事件。營運方通常負責人員配置、訂房、清潔監督及日常法規遵循，而屋主保留所有權，並收取扣除營運成本與費用後的淨收益。
營運方通常每月或每季向屋主提供報告，內容包括住房率、營收及支出摘要，且經常透過專屬入口網站或電子郵件提供，讓屋主無須親自到場也能掌握營運表現。在稅務方面，非居民屋主通常需要在日本指定納稅管理人；這一點值得及早向稅務專業人士確認，不宜等到購買後才處理。
這只是其中一種常見模式；合適的安排取決於您的目標物件、簽證身分，以及您希望親自參與管理的程度。因此，在購買前花時間與具執照的顧問檢視您的具體情況，是值得的。
居住海外並持有日本日式旅館或飯店，只要從一開始就妥善設立營運架構，通常是可行的。所有權與持有營業許可的經營者角色彼此獨立，合格的現場管理人或營運公司可以負責日常法規遵循工作，因此您無須搬遷。最重要的細節，包括適用哪一類許可、誰能擔任管理人，以及非居民購買物件時如何辦理 FEFTA 申報，會因物件與都道府縣而異，因此值得在做出承諾前逐案審視。
如果您想先更全面了解相關法規，我們的FEFTA 與許可承繼報告更詳細地說明了申報時程與許可移轉。
若您想取得目前已具備遠距持有架構，或可合理調整為此架構的候選物件清單，我們的團隊可以提供目前的待售物件資訊，並依您的預算與時程，討論可如何安排相關架構。
本中文內容為方便參考之譯文，以英文版本為準。(The English version is authoritative.) English