日本民泊與旅館業許可比較（2026 指南）

在日本，民泊（依《住宅宿泊事業法》經營的私人住宿）每年短期出租營業天數上限為 180 天，而旅館業許可（包括簡易宿所（簡易住宿設施）類別）則允許全年 365 天營業。外國投資人選擇哪一種許可，直接決定物件每年可合法產生租金收入的天數，進而影響該資產實際可帶來的報酬。

重點摘要 — 民泊與旅館業許可比較一覽

結論：外國投資人評估租金收益率時，決定資產每年可合法產生收入天數的是許可類型，而非物件本身。

日本的民泊（私人住宿）是什麼？

民泊是指依日本自 2018 年起施行的《住宅宿泊事業法》經營的私人住宿。日本的 Airbnb 與 Vrbo 刊登物件通常是依此民泊制度登記，或取得旅館業類別許可（下文說明）— 確認特定刊登物件適用哪一種制度，通常是外國投資人進行盡職調查的第一步。

民泊採申報制度（申報制）：經營者向都道府縣政府提出申報，部分市、區則向當地保健所申報，而非申請許可。申報通常比申請許可更簡便、快速，這也是許多首次經營住宿的屋主選擇從民泊開始的原因之一，尤其是只有一處閒置物件時。

代價則是營業天數受限。依《住宅宿泊事業法》及日本觀光廳的實施指引，民泊以旅客實際入住過夜的天數計算，營業上限為每年 180 天，並非可任意選擇的 180 個日曆日（請參閱觀光廳對 180 天規定的官方說明）。計算期間自四月 1 日中午起，至翌年四月 1 日中午止。每日以中午至次日中午計算，而非午夜至次日午夜。只要當晚至少有一位付費旅客入住，不論客房數量，都會計入一個完整營業日。此上限按每處申報物件分別計算，未使用的天數不得遞延。部分地方政府會在全國上限之外另加限制，例如僅允許特定季節營業，或要求管理人員常駐，因此實際可營業期間可能因所在市、區而異。

對建立現金流模型的外國投資人而言，這項上限是最關鍵的數字：即使在最佳情況下，民泊也只能在一年中約半數的日曆天數產生租金收入，遠少於依《旅館業法》取得全年營業許可的物件。

什麼是日式旅館／飯店營業許可（含簡易宿所）？

日本《旅館業法》依厚生勞動省（MHLW）的指導方針管理，由地方衛生主管機關執行，屬於與民泊適用法規不同的法律架構。依該法取得許可的物件不受 180 天上限限制——取得並維持許可後，通常可全年營運。

該法涵蓋數種營業類別；對於追求短期出租收益的外國投資人，最相關的兩種類別是日式旅館／飯店營業，通常適用於規模較大、專為住宿用途興建的物件，以及簡易宿所營業（簡易宿所），這是改建既有住宅或別墅時最常採用的類別。（第三種類別為寄宿住宿／下宿，適用於長期住宿，不在本次比較範圍內。）依《旅館業法施行令》，簡易宿所的設施標準通常要求客房樓地板面積至少約 33㎡；另有按每位住客計算的例外規定（每位住客約 3.3㎡），適用於申請載明住宿人數少於 10 人的情況。地方自治條例可能在這項全國基本標準之上，增加建築結構或消防安全要求，因此建議及早向所轄主管機關確認。

由於這項許可完全獨立於民泊架構，上述 180 天規定並不適用。這種制度上的區別——屬於不同的法定類別，而非規避限制的變通方式——正是得以營運 365 天的原因。

核心差異：180 天上限與全年營運

民泊與旅館業許可的差異，可歸結為一個數字：物件每年可合法出租多少晚。

民泊每年營運上限為 180 天——這是國家法律訂定的硬性上限，而非指導原則（完整計算方式請參閱上方「什麼是民泊」）。以全年 365 天入住為假設所做的營收預估並不適用；對於其他條件完全相同的物件，這項上限通常是造成民泊與取得旅館業許可後的投資報酬差異最大的單一變數。

旅館業許可（含簡易宿所）在國家法律下沒有同等的天數限制。與民泊申報制不同，簡易宿所許可沒有固定的年度天數上限；但仍須持續履行義務（衛生管理、申報）——請向當地保健所確認許可更新的實務作法。這是許多以穩定、可產生收益的資產為目標的投資人選擇申請旅館業許可，而非辦理民泊登記的主要原因。

若要完整了解許可類型如何影響投資評估與物件選擇，請參閱我們的逐步收購指南與目前的日式旅館物件清單。

樓地板面積與設施要求：民泊與簡易宿所比較

樓地板面積規定在制度架構與數值上都有差異，這往往決定現有物件適合哪一種許可。下列簡易宿所的數值出自《旅館業法施行令》，可於日本官方法規資料庫 e-Gov查閱（第 1 條第 2 項第 1 款）。

住客人數較少時，兩項標準都採用每位住客 3.3 平方公尺的相同計算原則。實務差異會隨規模擴大而顯現：民泊未另設總樓地板面積下限，因此適合小坪數住宅單位；簡易宿所則以 33 平方公尺為面積下限，另設按住客人數計算的例外規定 — 這種架構通常適合較大型物件。依據我們為海外買方評估町屋、空屋及整棟改建物件的經驗，面積足以全年提供多間客房的物件，通常會依簡易宿所標準進行評估。

營收影響：180 天上限如何影響投資報酬率（ROI）（示意）

比較民泊與旅館業許可最清楚的方式，是將同一物件分別套用兩種許可類型，並使用同一個公式計算：

年度客房總營收 ≈ 平均每日房價（ADR）× 入住率 × 營業天數

下表採用經四捨五入的示意數值，並非特定 REYADO 刊登物件的資料，用以說明在尚未討論融資或可達成入住率之前，僅營業天數上限本身如何影響營收。

在這個採用相同 ADR 與入住率的簡化比較中，365 天的可營業期間，使示意營收上限約為民泊 180 天上限的兩倍 — 因為物件依法可提供付費住宿的最多天數，是由許可類型決定，而非僅由需求決定。

將上述計算套用至實際購置案之前，有幾點須注意。上述 ADR 與入住率僅為一般市場示意；實際數值會因地點、物件類型、季節及管理品質而有很大差異，REYADO 不保證任何特定報酬。本計算僅涵蓋客房總營收，未計入購置成本、整修、許可申請及營運費用，而這些都會影響淨收益率。如需針對特定物件進行估算，應由持牌顧問審查個別案件，而非依賴示意平均值。

哪種許可符合您的投資目標？（決策架構比較表）

以下並列三種營運制度供比較 — 表中數據僅供一般參考，請在盡職調查期間向當地保健所及建築主管機關確認具體規定。

我們接觸的海外買方多採用以下兩種收購模式；釐清哪一種符合您的情況，就能快速縮小上表中的選項範圍。購買已持有日式旅館或飯店營業許可的物件，意味著全年 365 天營運的重點在於延續既有營運，而非從頭開業 — 自 2023 年修法後（第 3-2 條，於十二月 13 日（2023 年）生效），買方通常可透過共同申請，經都道府縣知事事先核准後承接賣方現有的許可，無須重新申請全新許可（完整檢核清單請見我們的許可承接與外匯及外國貿易法（FEFTA）申報說明）。將閒置或使用不足的住宅或別墅改建為新取得許可的簡易宿所則是另一條途徑 — 通常入手價格較低，但開始產生收入前，需要一段申請許可及整修的準備期（下方提供時程範例）。一般而言，將單一物件改建以取得全職收入的投資者，往往會選擇簡易宿所，因為這能解除每年 180 天的營業上限；鎖定既有多客房物件的投資者，則較常評估已持有許可的資產。截至 2026 年七月，有 20 個物件持有旅館業許可，來自 REYADO 精選的共 31 個物件（其中 15 個目前正在營運）。

外國投資者的許可申請與核准流程概覽

民泊登記及旅館業許可均由地方政府管理，因此所需文件及檢查時程會因都道府縣或行政區而異 — 但全國的整體流程大致一致。

申請旅館業許可（包括簡易宿所許可）時，申請人通常須向當地公共衛生機關（保健所）提出申請，由其審查客房面積、通風及衛生標準。當地消防機關通常也會要求提供消防安全合格證明，並確認是否符合建築基準法的土地使用分區規定，因為部分住宅使用分區會限制住宿用途。民泊申報的程序較為簡便，但仍須確認是否符合土地使用分區規定，且在許多地方還須與持牌物業管理業者協調。

對外國投資者而言，實務上的困難通常較少出在法律規定本身，而較多出在執行層面 — 包括日文表格、安排現場檢查，以及協調保健所、消防機關與物件所有權人。REYADO 的日式旅館改建服務包含此流程的全程支援；完整步驟請參閱我們的在日本購買日式旅館的逐步指南。

FEFTA 與外國投資申報注意事項

以非居民身分或透過外資控制的實體購買日式旅館或民泊物件，可能產生日本《外匯及外國貿易法》（FEFTA）規定的義務。適用哪一種申報機制——事前申報或取得後報告——取決於取得方式、業務領域及交易架構：

• 情境 A — 直接取得不動產。較常適用取得後報告，通常須在交割後的規定期限內提交，而非交割前。
• 情境 B — 取得日本營運公司的股份或控制權。若涉及指定業務領域或適用國家安全相關審查，則可能須在交割前辦理附有等待期的事前申報。

由於 FEFTA 規定複雜，且適用結果取決於交易架構，我們不在此提供概括性的判定。REYADO 可在盡職調查期間，指出交易情況何時可能需要進行 FEFTA 審查，並介紹具備資格的日本法律顧問作出正式判定，但應在交易架構定案前取得該顧問的確認。請參閱我們的專題報告：日式旅館許可承繼與 FEFTA：外國買方應確認的事項。

外國買方的融資與簽證注意事項

海外買方的融資條件有所不同。日本銀行通常對非居民申請人採用較嚴格的標準，許多銀行更直接拒絕向非居民提供貸款。此市場的大多數外國投資人以現金購買，或透過國際私人銀行安排融資；少數日本國內金融機構會依個案提供資產擔保貸款，但申請資格取決於貸款機構、居留身分及物件類型。REYADO 可向買方介紹曾為非居民買方提供服務的貸款機構與私人銀行；最終是否核准，仍由貸款機構決定。

在簽證方面，計畫親自經營持有許可物件的投資人，有時會考慮日本的經營管理簽證。此簽證另有資本、辦公室及營運計畫要求，由出入境管理機關依個案審查。不動產仲介無法判定特定投資人是否符合資格。REYADO 可介紹服務外國日式旅館投資人的持照移民事務專業人士，但在確定採用某種購買架構之前，應直接向該專業人士確認資格，並同時諮詢您自己的稅務與法律顧問。

案例模式：將既有物件（空屋／別墅）改為簡易宿所

對持有使用不足的日本不動產之外國屋主而言——例如空屋（空置住宅）、過去的度假屋，或 Hakone、Kawaguchiko 的獨棟別墅——常見做法是將物件從私人住宅用途改為持有許可的簡易宿所營運，以取得 365 天的出租收入，而非受限於民泊的 180 天上限。這通常分為三個階段：依許可的樓地板面積與建築結構條件進行資格審查（請參閱上文約 33㎡ 的門檻）；進行整修與法規符合工程，常見項目包括消防安全設備、緊急照明及衛生設施；以及在得以合法開始營運前提出許可申請。

以下僅為說明範例，並非任何特定刊登物件的實際數據：在 Hakone／Kawaguchiko 地區，典型的空屋改為簡易宿所案例，可能在首個營運季從 0% 入住率（空置）提升至初期約 30–50% 的入住率，而從整修到取得許可的時程，視工程範圍而定，通常落在 4–8 個月。實際時程與費用因個案而異，因此這些範圍並非對任何特定物件的預測。REYADO 的 Riyado 方案將許可申請、整修範圍及開業後營運整合為一套流程，統籌協調。

REYADO 如何協助外國買方選擇合適的許可

在民泊登記與旅館業許可之間做選擇，不僅是法律層面的決策，也會影響整修範圍、人員配置，以及物件實際可產生的收入。REYADO 是持牌不動產仲介（Kanagawa 縣知事核發執照），與行政書士及地方主管機關合作，協助外國買方評估哪一種許可途徑符合特定物件與營運計畫。服務涵蓋日本全國的物件尋找——目前全國有 31 個物件符合 REYADO 的收益或許可篩選標準，遍及 Tokyo、Kyoto、Osaka、Hokkaido、Okinawa 等地——並在三個改造重點地區提供專門的實地評估：Tokyo 中心區域（Minato、Shinjuku、Meguro）、Hakone 及 Kawaguchiko。

對於考慮採用「Riyado」模式——將使用不足的住宅或別墅改為簡易宿所物件——的買方，支援範圍可從初步許可可行性審查，延伸至整修協調，並在有需要時介紹營運管理服務。由於要求會因市町村及物件類型而異，我們建議您在諮詢前，先查看我們日式旅館與旅宿物件頁面上的現有刊登物件，以及我們的收費結構。

上述內容均無法取代針對特定物件的法律或稅務建議。REYADO 是日本持牌不動產仲介（Takken-gyō，Kanagawa Prefecture 知事 (1) 第 33154 號許可），負責協調物件尋找與盡職調查；許可申請與土地使用分區確認則由相關主管機關處理，或與其協調辦理。

最後行動呼籲（CTA）— 取得物件清單或預約免費諮詢

無論是受 180 天上限限制的民泊，或可全年營業的旅館業許可，何者符合您的投資計畫，下一步都相同：了解市場上實際有哪些待售物件。瀏覽我們目前的日式旅館、飯店與住宿物件，其中包括持有簡易宿所許可或旅館業許可的物件；或預約免費通話，與我們的團隊一起了解許可選項與預算。我們僅服務買方，讓您無壓力地洽談。