持有日本不動產的外國業主在四個環節涉及稅務：取得、每年持有、租金收入及出售。這些階段的稅率差距可能相當大。光是資本利得稅，稅率就從長期持有的約 20.315% 到短期持有的 39.63% 不等，兩者相差約 19 個百分點，可能大幅影響出售時的淨收益。非居住者還須面對國內業主不涉及的兩項機制：扣繳稅款，以及強制指定稅務代理人（納稅管理人）。這兩項要求均取決於居住者身分，而非國籍。
概覽：日本不動產稅務的四個階段
從海外來看，日本不動產稅務可能顯得難以理解：稅目名稱不同、主管機關不同，適用規則也會依居住者身分而非國籍有所變動。實際上，這套制度比乍看之下更容易掌握。
簡單來說，每位日本不動產所有權人，無論來自海外或日本國內，都會經歷相同的四個環節：購買、持有、出租及出售。對非居住者而言，差異不在於這四個階段本身，而在於居住者身分所衍生的額外機制，主要包括租金與出售價款的扣繳稅款，以及指定日本境內納稅代理人的要求。
快速參考：四個階段一覽
| 階段 | 稅目名稱 | 概略稅率 | 繳納者 |
|---|---|---|---|
| 1. 取得（一次性） | 不動產取得稅、登錄許可稅、印花稅 | 依評定價值、資產類型及契約價格而異，請參閱費用頁面 | 買方，於交割時或交割後繳納 |
| 2. 持有（每年） | 固定資產稅 + 都市計畫稅（如適用） | 評定價值的 1.4% + 最高 0.3% | 每年一月 1 日的登記所有權人 |
| 3. 出租營運（每次付款） | 支付予非居住者租金的扣繳稅款 | 按租金總額的 20.42% 就源扣繳 | 由承租人／管理人扣繳；所有權人收取淨額，已扣繳稅款可於年度申報時抵扣 |
| 4. 出售退出（出售時） | 資本利得稅 + 出售價款扣繳稅款（非居住者賣方） | 長期約 20.315%（持有 5+ 年）或短期約 39.63%（5 年以下）；非居住者賣方另於交割時扣繳 10.21% | 賣方負有納稅義務；買方於交割時扣繳 |
上述數字為全國標準稅率，本指南後文將附上其原始資料來源連結。將這些稅率用於特定交易前，請先向合格稅理士確認現行稅率。
日本不動產稅務的四個階段及代表性稅率——完整細節與納稅義務人請參閱上表。
以下說明四個階段的稅務內容：
- 取得——購買時的一次性費用，包括不動產取得稅、登錄許可稅及印花稅。
- 持有——持有不動產期間每年須繳納的稅款，主要為固定資產稅，以及部分地區的都市計畫稅；兩者皆以不動產的評定價值為計算基礎，而非購買價格或市價。
- 出租營運——針對租金收益課徵的所得稅；非居住者屋主的租金通常須由承租人或物業管理業者在支付前先行扣繳稅款。
- 退出（出售）——針對出售時的獲利課徵資本利得稅，適用稅率通常取決於不動產的持有期間。
各階段都有不同的申報要求與時程，非居住者還須辦理額外程序，例如指定納稅管理人。以國際標準來看，這些要求並不特殊，但確實需要協調不動產交易與稅務申報事宜，這也是許多海外買方遇到困難的環節。
在這個環節，職責分工也很重要：REYADO 持有不動產交易執照（不動產交易業執照，Kanagawa Prefecture 知事 (1) 第 33154 號），可辦理不動產交易，並與合作的稅務專業人士共同處理各階段的稅額計算與申報事宜。以下章節將說明各項稅務的一般內容、常見計算方式，以及在您的具體個案中，哪些情況需要合格稅理士提供專業意見。
取得階段的稅費：取得所有權前須繳納的稅款
在取得日本不動產的所有權之前，購買行為本身通常會產生三項一次性稅費：不動產取得稅、登錄許可稅及印花稅。這些稅費各由不同機關主管，也都不會在買賣契約上各自列為單一費用項目，因此往往成為首次購屋的外國買方未預期的費用。
不動產取得稅（fudōsan shutokuzei）是都道府縣稅，在取得土地或建物後不久課徵一次。計算基礎為該不動產的固定資產稅評定價值，也就是政府核定、通常低於買價的金額，而非契約金額。由於中央政府會定期修訂適用門檻，標準稅率、優惠稅率，以及土地與建物各自的適用方式，均以我們的費用頁面所列的現行數據為準。
登錄許可稅（tōroku menkyozei）是在法務局（Hōmukyoku）辦理所有權登記時繳納的國稅。稅率取決於資產類型（土地或建物），以及交易是否符合優惠稅率的適用條件；這些條件通常由司法書士（shihō shoshi）於交割時逐案確認。
印花稅（inshizei）是另一項國稅，直接針對買賣契約課徵，稅額依《印花稅法》按契約金額分級計算。
由於這三項稅費的計算基礎各不相同，分別為評定價值、登記類型與契約金額，且政府會定期實施減稅措施，因此我們不在此將其概括為單一的「全部合計」百分比。現行稅率、計算範例，以及這些稅費與我們交易手續費之間的關係，均列於我們的費用頁面，並依最新公布的稅率持續更新。
購買日式旅館、飯店及其他商業用途不動產的消費稅。土地移轉通常屬於日本消費稅法規定的非課稅交易，但向應稅事業賣方購買日式旅館、飯店或其他商業用途不動產時，建物部分通常須課徵消費稅（目前為 10%）；這是購買個人持有住宅的買方通常不會遇到的額外費用。由於是否課稅取決於賣方的稅務身分，以及價款如何分配至土地與建物，現行稅務處理方式及其對總取得成本的影響，均於我們的費用頁面說明。
對於涉及承繼既有營業許可的日式旅館與飯店收購，還有另一層規定需要考量：視買方的居住身分及交易架構而定，可能須在交割前依《外匯及外國貿易法》（FEFTA）辦理事前申報。由於這項規定專門涉及持有營業許可的旅宿資產，且取決於個案具體情況，我們另於日式旅館營業許可承繼與 FEFTA 申報一文說明，此處不再重複。
年度持有稅負：固定資產稅與都市計畫稅
在日本持有不動產後，每年須繳納兩種經常性地方稅：固定資產稅（固定資產稅），以及部分地區適用的都市計畫稅（都市計畫稅）。兩者均由地方政府核定，並以不動產的評定價值計算，而非以購買價格或市場價值計算。
固定資產稅。根據日本總務省的說明，標準稅率為評定價值的 1.4%，但地方政府可在自治條例規定的範圍內設定不同稅率。評定價值由地方政府依標準化方法核定，通常低於市場價值，因此應查閱特定不動產的固定資產稅台帳，確認目前的評定價值，而非依賴一般的價格比率估算。評定價值每三年檢討一次（最近的基準年度為 2024 年，下次為 2027 年），因此兩次調整之間的三年內，稅額通常維持不變。
都市計畫稅。此稅僅適用於位在「市街化區域」這一都市計畫分區內的不動產，區域外則不適用。適用地區的法定稅率上限為評定價值的 0.3%，詳見總務省的都市計畫稅概要，但地方政府可設定較低稅率。由於分區情況因區、市及各地方行政區而異，外國買方應先確認特定不動產的分區狀態，再判斷是否適用此稅。
由誰繳納，以及何時繳納。依課稅基準日規定，在一月 1 日持有該不動產的所有權人須繳納全年度稅款，即使不動產在年中出售亦然。日本買賣契約通常依慣例，在交割時由買賣雙方按持有期間比例分攤此稅，但對地方政府負有法定納稅義務的，仍是一月 1 日的所有權人。沒有日本通訊地址的外國所有權人，一般需要透過購置代理人或物業管理人安排當地納稅管理人或登記地址，以收取通常於春季寄出的年度繳稅通知。
可依公式重算的範例。假設某不動產的固定資產稅評定價值為 ¥50,000,000（此為取得不動產後由地方政府揭露的金額，並非購買價格），且位於市街化區域內，當地市政府採用相當於法定上限的標準都市計畫稅稅率。
- 固定資產稅：¥50,000,000 × 1.4% = ¥700,000/年
- 都市計畫稅：¥50,000,000 × 0.3% = ¥150,000/年
- 年度持有稅負合計：¥850,000/年
這是採用標準稅率的簡化範例；實際稅額可能因部分住宅用地的稅率減免措施、重新評定週期中的調整，或地方政府採用低於法定上限的稅率而有所不同。在編列特定不動產的預算之前，務必依實際繳稅通知，或向具執業資格的日本稅務專業人士確認評定價值與稅率。
日式旅館、飯店及出租別墅等商業用途資產，其土地與建物部分同樣適用 1.4%/0.3% 的稅率架構，但營運中的旅宿不動產，其評定價值可能與可供比較的住宅不動產有明顯差異，值得在購置前盡職調查時，與稅務專業人士一併檢視。
非居住者屋主的租金所得稅
若您出租日本不動產，包括作為收益型資產經營的日式旅館、飯店或度假出租住宿，且在日本稅務上仍屬非居住者，便須適用一項日本境內屋主無須面對的額外機制：就源扣繳。
支付予非居住者的租金須扣繳稅款。依據日本國稅廳（NTA）的指引（稅務解答第 2880 號及第 2884 號），在日本向非居住者或居住於海外的屋主支付租金的個人或公司，通常須在每次付款時，按合計 20.42% 的稅率扣繳所得稅（含復興附加稅），並向稅務署繳納。這是由付款方辦理的扣繳，也就是款項會先扣除稅額，餘額才會匯到您手中。
以下是一個簡單、可自行驗算的例子：若每月租金為 ¥1,000,000，承租人或管理代理人會扣繳 ¥1,000,000 × 20.42% = ¥204,200，並將剩餘的 ¥795,800 支付給您。這筆扣繳金額並非最終應納稅額，通常可在您每年就租金淨所得（扣除可扣除費用後）辦理日本所得稅申報時，抵減所計算並結算的所得稅。
有一項適用範圍有限的例外。依據 NTA 的指引，若個人承租人承租不動產供自己或家人居住使用，通常無須扣繳。實務上，這項例外很少適用於日式旅館、飯店或短期出租住宿投資，因為這類物件通常出租給營運公司或商業承租人，預期須適用扣繳規定。
指定納稅管理人的要求。由於非居住者屋主無法從海外以一般方式收取稅務文件或處理申報，NTA 通常要求有日本來源所得（例如租金所得）的非居住者，指定一位納稅管理人，由位於日本的個人或法人擔任稅務代理人，向所屬稅務署提交「納稅管理人申報書」，代表屋主辦理年度申報，並處理稅務聯繫及繳款事宜。若未完成這項安排，非居住者屋主可能難以完成規定的申報，因而可能面臨逾期申報或繳納不足的風險。具體情況取決於個別條件，應在購屋交易完成前向合格稅務專業人士確認。
值得留意的常見情況。在 REYADO 協助的日式旅館與飯店交易中，首次投資的海外屋主最常低估的是租金所得階段，而非取得或退場階段。取得與退場時的稅負是一次性、已編列預算的支出；租金所得的扣繳則會持續從每月現金流中扣除，且每年僅在申報時結算一次。實務上，將這段時間落差納入現金流模型，往往比不動產取得稅這個支出項目本身更為重要。
租稅協定可能提供減免，但須視國家而定。依您的稅務居住國及適用的日本租稅協定，您可能可以透過向 NTA 辦理正式申報及退稅程序，適用較低的扣繳稅率，或申請退還溢扣稅款。由於協定稅率及適用資格因國家而異，且須逐案確認，我們在此不列出具體百分比。請在確定目標物件及持有架構後，直接與您的稅務顧問討論此事。
REYADO 負責不動產相關事務，包括尋找物件、盡職調查及交易執行；扣繳稅額計算、納稅管理人指定及租稅協定相關申報，則由合格的日本稅務專業人士處理，我們可在過程中為您引薦。
想在深入了解稅務機制之前，先看看目前有哪些物件可供選擇嗎？瀏覽目前在售的日式旅館與飯店物件，了解這些規定適用的資產類型。
出場稅負：出售時的資本利得稅
對多數正在評估日本日式旅館、飯店或高級出租物件的買方而言，資本利得稅是出場時金額最大的單項成本之一。與每年繳納的房產稅不同，這是在出售時產生的一次性稅負，而稅率可能因持有期間不同而相差約一倍，值得從一開始就納入投資模型。
短期與長期：以 5 年為分界
日本國稅廳以持有五年作為分界。一般原則如下（參見 NTA 第3211號及第3208號）：
- 短期資本利得（截至相關基準日持有 5 年以下）：國家所得稅、住民稅與復興附加稅合計約為 39.63%（所得稅 30% + 住民稅 9%，另就所得稅部分加徵 2.1% 的復興附加稅）。這項附加稅目前預定實施至 2037 年（參見 NTA 稅務問答第2507號），但仍可能因定期修法而調整，因此在據以估算前，請先向稅務專業人士確認現行稅率。
- 長期資本利得（持有超過 5 年）：約為 20.315%（所得稅 15% + 住民稅 5%，另就所得稅部分加徵相同的 2.1% 復興附加稅）。
約 39.63% 與 20.315% 之間的差距，意味著同一筆出售交易，僅因出售時點不同，就可能產生明顯不同的實收淨額。
有一個細節經常被忽略：持有期間並非單純以「出售日期減去購入日期」計算。依 NTA 指引，持有年限是以出售當年一月 1 日為判定基準，而非購入週年日。實務上，即使是在年底前幾週購入的物件，也可能需要持有至第六個曆年，才符合長期稅率的適用條件。交割日期可彈性安排的賣方，應在簽署任何文件前，先向稅務專業人士確認這項分界。
計算範例（列明假設，以便重現計算）：某物件購入價格為 JPY 100 百萬，取得成本為 JPY 10 百萬，持有期間累計折舊為 JPY 5 百萬，因此調整後的成本基礎為 JPY 105 百萬（100 百萬 + 10 百萬 − 5 百萬）；出售價格為 JPY 160 百萬，出售成本為 JPY 5 百萬。應稅利得 = 160 百萬 − 105 百萬 − 5 百萬 = JPY 50 百萬。按長期稅率（約20.315%）計算，估計稅額約為 JPY 10.2 百萬；同一筆利得若按短期稅率（約39.63%）計算，則約為 JPY 19.8 百萬。這僅為簡化範例，實際金額取決於折舊時程、適用的免稅規定及個別情況，應由合格稅理士確認。
非居住者賣方出售價款的扣繳
當賣方為非居住者個人或外國法人時，日本稅務規定通常要求買方在付款時，按出售總價扣繳 10.21% 並繳交稅務機關；此項扣繳與賣方最終的資本利得申報分開辦理，且不取代該申報義務（參見 NTA 稅務問答第 2879 號）。如果買方為個人，且購入物件供自己或家人居住使用，價格又在 JPY 100 百萬以下，則可能適用免扣繳規定；日式旅館、飯店或投資物件交易不太可能適用此規定，因此通常應預設需要扣繳。非居住者賣方之後通常須在日本辦理結算申報，將已扣繳金額與實際資本利得應納稅額進行結算，可能因此獲得部分退稅。
由於出場稅負是任何日本房產投資評估中金額最大的項目之一，而五年持有期間的判定與免扣繳規定又取決於交割日期、買方類型及物件用途等具體事實，及早與持牌稅理士協調，有助於有效維護淨報酬。
持有架構：個人與日本法人
在簽署任何文件前，有一個值得提出的問題：應以非居住者個人身分持有物件，還是透過日本法人持有？這項選擇會影響租金收入的課稅方式與適用稅率級距、扣繳及任何年度結算的處理方式，以及日後出售時的最終課稅方式，也會受到您的稅務居住國與任何適用租稅協定影響。因此，適合的答案因買方而異，並沒有單一的預設選項。這是應由合格日本稅理士評估的架構問題，而非不動產決策；REYADO 不直接就此提供建議，但值得及早提出，理想上應在確定特定物件之前討論，讓持有主體在交割前就確定，而非事後再重整。
REYADO 如何在稅務各階段協助外國屋主
上述事項確實相當複雜，而非居住者身分還涉及額外規定，例如扣繳、納稅管理人及申報期限，這些都是多數首次購屋的海外買方未曾處理過的事項。到了這個階段，真正的問題通常不是「規定是什麼」，而是「究竟由誰替我處理」。
REYADO 在這方面的職責範圍有明確界定。身為持牌不動產仲介，我們負責您購入、持有及出售過程中的不動產事務，包括尋找物件、進行盡職調查及執行交易。我們不計算您的應納稅額，也不代為申報，本文內容亦不構成稅務建議。至於固定資產稅稅額、租金扣繳或出售時的資本利得稅務狀況等計算，我們會與合作的合格稅理士共同配合，由稅理士負責稅額計算與申報。
實際做法是：在您決定購買物件前，我們會用淺顯易懂的方式說明購入時的各項費用，詳見我們的收費與費用明細及逐步購屋指南。您持有資產後，我們可介紹稅理士，告知您實際的固定資產稅稅額、處理租金扣繳，並依據您的實際持有期間與持有架構，計算出售時的稅務狀況。不動產事務與稅務計算各有專責聯絡窗口。
如果您已準備好查看目前可購買的物件，日式旅館、飯店及較大型的整棟出租物件均列於現有物件列表（reyado.jp/en/ryokan/）。
常見問題
上述內容均不能取代個別稅務建議。REYADO 負責交易中的不動產相關事務，包括物件尋找、盡職調查、議價，以及我們費用頁面所列的費用明細；稅額計算與申報則由與我們合作的合格稅務會計師（稅理士）處理。
如果您正在評估收購日本的日式旅館、飯店或整棟住宿・別墅，我們的團隊可以為您說明物件相關事務及稅務協調流程。