購買日式旅館就能取得日本居留資格嗎？

在日本購買日式旅館、飯店或其他不動產，本身並不會讓您取得簽證或在留資格。外國買方若想在日本居住並經營該不動產，通常需要另外符合日本經營管理（keiei-kanri）簽證的申請資格。出入國在留管理廳已大幅提高這項簽證的資格要求，並自 2025 年十月 16 日起生效。

快速解答：購買日式旅館不會自動取得簽證

不會。在日本購買日式旅館、飯店或任何其他不動產，本身並不會讓您取得簽證或在留資格。不動產所有權與移民身分分別受不同的法律架構規範，日本出入國在留管理廳並不將單純購買不動產視為符合居留資格的活動。

若想在日本居住並經營您購買的不動產，通常需要另外符合某項在留資格的申請條件，最常見的是經營管理（keiei-kanri）簽證，允許外國人經營日式旅館或飯店等事業。這項簽證的要求已自 2025 年十月 16 日起大幅提高（詳見下文）。購買不動產可用於證明具備實體營業場所，為申請提供佐證，但這只是多項考量因素之一，並非取得居留資格的捷徑。

本概述根據 REYADO 作為日本持牌不動產仲介，為海外買方提供諮詢的經驗整理而成；不構成移民或法律建議，個別案件應向具備執業資格的移民專業人士確認。

那麼，究竟符合哪些條件才能取得經營管理簽證？2025 年十月又有哪些變更？以下逐一說明。

迷思與事實：購買不動產對簽證有哪些幫助，又有哪些限制

日本並沒有正式名稱為「投資人簽證」的簽證類別。與買方最相關的在留資格，是本指南所介紹的經營管理（keiei-kanri）簽證。這是獨立的法律類別，儘管「投資人簽證」是人們搜尋這項簽證時常用的非正式用語。

迷思：購買價格超過某個金額的日式旅館或飯店，日本就會核發居留簽證作為回報，如同其他部分國家的「黃金簽證」方案。

事實：日本目前並未實施以投資換取居留資格的制度。沒有任何已公布的購屋門檻、公債投資或捐款金額，可以直接換取簽證。這與希臘或數個加勒比海國家不同；在這些國家，投資達到規定規模，本身往往就足以取得居留許可。在日本，符合資格的關鍵並非不動產本身，而是圍繞該不動產建立的事業。

對於租金收入，這項區別尤其重要。持有日式旅館而僅收取租金，通常會被視為被動投資，往往無法符合簽證條件。移民主管機關通常會要求積極且持續的經營管理，也就是具備實際營運主體，有營收及支出，並依照 2025 年十月收緊的標準，投入比以往明顯更多的資本與人力。每個案件都會個別審查。

對於正在比較日本與其他市場的買方，實務上的重點是：將購買不動產與取得簽證的途徑視為兩項相互交會、但各自獨立的決策。了解兩者在哪些環節交會，才能擬定可行的計畫，避免因錯誤假設而付出高昂代價。

什麼是經營管理簽證？不動產買方入門簡介

經營管理簽證（日文稱為「經營・管理」）是一種在留資格，允許外國人在日本居住並經營或管理當地事業，原則上也包括日式旅館或飯店。這是一種允許工作的在留資格，並非投資移居產品：核准依據是事業的實際經營內容，而非所購不動產的價值。因此，擁有不動產與持有允許您在日本居住的在留資格，是兩個不同的問題，下文將進一步說明。

根據 ISA 的指引，經營管理在留資格適用於將親自在日本公司擔任經營者、高階主管或經理人的申請人，通常是負責日常決策的人，而非被動持股的股東。對於考慮購買日式旅館或小型飯店的買方，這通常意味著登記為參與該物件經營的董事，而不只是登記上的所有權人。

在留期間由 ISA 依個別情況核定，通常分為五種：5 年、3 年、1 年、4 個月或 3 個月。以新設事業首次申請者，通常獲准的在留期間為 1 年；待事業累積經營實績後，續期時才會考慮核給較長期間。此在留資格可以續期，但每次續期都會依當時有效的規定重新審查。考量到接下來將討論的資格條件變更，這一點尤其值得留意。

日本 2025 年十月經營管理簽證改革：有哪些變動

2025 年十月 16 日，日本出入國在留管理廳（ISA）大幅收緊經營管理（keiei-kanri）簽證的申請資格標準。多數外國日式旅館及飯店買方若要在日本居住並經營該物件，便需要此類簽證。這次改革提高了幾乎所有要件的門檻，而不只是資本額門檻。下表依據 ISA 公布的省令，彙整相關變動。

第一手來源：日本出入國在留管理廳（ISA）關於「經營管理」（keiei-kanri）在留資格之入境標準省令修正的官方公告，於 2025 年十月 16 日生效：moj.go.jp/isa — 省令修正公告。上述數據直接取自該公告。

過渡措施。針對截至 2025 年十月 16 日已持有經營管理簽證的申請人，ISA 表示，在 2028 年十月 16 日以前（含當日）提出的續簽申請，一般將逐案併同新舊標準進行審查。在該日期之後提出的申請，預期須完全符合新標準。

這次改革同時提高了財務與營運門檻；隨著資本額要求增加，人員配置、語言能力、管理經驗及營運計畫審查也都更加嚴格。因此，改革直接影響透過購買日式旅館或飯店取得經營管理在留資格的可行性。個別申請資格應請合格的移民事務專業人士，依據 ISA 目前公布的要求確認。

即使資本額與人員配置尚未確定，買方仍可立即著手確認一項因素：營業許可。已依日本《旅館業法》取得營業許可的日式旅館或飯店，已通過場所、安全及地方政府的核准要求；審查人員會將這些視為業務確實存在、而非僅停留在計畫階段的佐證。從已取得許可的物件著手，並不會降低上述資本額或人員配置門檻，但能排除營運計畫中一項較耗時的不確定因素。透過下方索取候選物件清單後，REYADO 可標示目前哪些待售物件已具備上述條件，也就是已持有許可，或明確處於移轉程序中；這是在洽詢移民事務專家前，可先確認的一項具體因素。

購買日式旅館或飯店能幫助您符合資格要求嗎？

購買並經營日式旅館、飯店或民宿，屬於經營管理簽證審查人員通常認可符合資格的住宿業務類型，但每件申請仍會依其個別事實進行審查。

購買不動產可能有助於滿足資本方面的要求。依修訂後的標準，事業應證明具備至少 JPY 30 百萬的資本或等值投資。實際投入事業、用於下列用途的資金，一般可能計入：

• 不動產本身的購置費用
• 裝修及家具設備費用
• 初期營運資金

這些資金若要計入，一般須妥善安排為資本出資，並備妥相關文件，而非個人提供給公司的無擔保借款。

假設案例（僅供理解背景，非真實交易）：買方以 JPY 20 百萬購買一間小型日式旅館，編列 JPY 8 百萬的裝修預算，以及 JPY 4 百萬的營運資金，合計 JPY 32 百萬。若這些資金已投入營運公司，並有適當文件證明為資本出資，原則上可能計入 JPY 30 百萬的門檻。

應如何安排購買價款與裝修預算，才能符合這項標準，涉及會計與移民法問題，應在簽訂買賣契約前向持有執照的行政書士或稅務顧問確認，不宜視為可自行套用的一般規則。本文不構成上述確認，REYADO 也不代為準備簽證申請。

第二個經常被低估的重點是許可。僅有資本，並不足以證明事業確實在營運。審查人員一般會確認相關旅館業許可，例如簡易宿所許可（簡易宿所），是否已取得或明確處於申辦程序中，而非僅提出仍有待取得許可的計畫。實務上，無論是首次申請或續簽，許可、人員配置與營業場所一般都應與申報的資本相符。關於取得或承接既有旅館業許可的程序，另見我們的旅館業許可承接與外匯及外國貿易法（FEFTA）申報指南。

上述內容均不應被解讀為保證購買不動產即可獲准簽證，或保證能以特定條件取得融資；兩者皆取決於個別情況及審查人員的裁量。

從購買不動產到申請簽證：逐步流程概覽

購買不動產與申請經營管理簽證是兩項獨立程序，通常會在時間上重疊進行，而非嚴格依序辦理。多數打算在日本經營日式旅館的外國買方會經歷以下階段，但順序可能因個人情況與融資安排而調整（購買流程本身詳見我們的日式旅館購買逐步指南）：

1. 設立日本公司。 由於簽證是核發給經營公司的人，而非直接核發給個人買方，因此通常會在尋找物件之前或期間，及早設立株式會社或合同會社，以便日後由公司而非個人持有物件及許可。
2. 購買日式旅館或飯店物件，通常在公司設立完成後，以公司名義購買。
3. 申請飯店／日式旅館營業許可（或依設施類型辦理簡易宿所登記），以公司名義向當地衛生主管機關提出申請。審查人員通常期待具可信度的計畫包含已取得許可且正在營運（或即將營運）的事業，因此這個步驟通常會在送件前完成，或已取得相當進展。
4. 提出在留資格認定證明書（COE）申請——已持其他在留資格居住於日本者，則在日本境內提出在留資格變更申請——並一併提交事業計畫書、資本證明及現行標準要求的佐證文件。
5. 收到審查結果後申請簽證，持 COE 向日本駐外大使館或領事館辦理（或完成日本境內的在留資格變更）。

在留資格認定證明書的處理時間會因案件量及文件完整程度而異——一般指引指出約需一至三個月，但經營管理簽證申請目前需要額外文件，因此可能耗時更久。由於許可與移民事務涉及不同的專業人士，買方通常會協調兩項作業同步進行，而非等其中一項完成後再進行另一項。

若不符合資格：日式旅館業主的其他途徑

未達修訂後的經營管理簽證門檻，不一定代表無法在日本擁有日式旅館。日本通常不會因外國人的簽證身分而限制其購買或持有不動產——這與業主是否可以居住於日本、負責日常經營，是兩個不同的問題。實務上，買方可採取幾種持有方式：

• 維持非居民業主身分。持有物件，並委任取得許可的當地業者或管理公司，依日本《旅館業法》經營日式旅館，定期赴日而非移居當地。
• 逐步達到門檻。若目前的資本、人力配置或實績未達 2025 年十月的標準，部分買方會先購買物件並擴展營運，再於日後申請經營管理簽證。
• 另行考慮其他簽證類別。依個人情況——例如家庭關係、專業背景或其他無關因素——其他在留資格類別或許值得與合格的移民事務專業人士討論，例如日本人配偶者或子女簽證，或高度專門職簽證。資格取決於申請人自身的情況，而非物件。

每種途徑在營運控制權、稅務居民身分及融資方面都有取捨；適合的方式取決於個人情況。

買方結合購屋與簽證規劃時常見的錯誤

由於簽證規定在十月 16 日（2025 年）大幅調整，網路上的舊資訊可能誤導買方。以下幾種誤解反覆出現：

• 引用舊有的 ¥5 百萬資本額。許多已發布的指南仍引用 2025 年以前的門檻。現行標準要求 ¥30 百萬——約為先前基準的六倍——過時的數字可能造成大幅預算缺口。
• 以為住家地址可以兼作登記的營業辦公室。依修訂後的標準，通常已不再接受住宅與營業場所合併使用；一般會要求設置規模符合營運需求的獨立辦公室。
• 將物件本身視為實質經營的證明。僅擁有日式旅館，並不足以滿足人力配置、管理經驗或經專業審查的事業計畫書等要求。
• 以為現有簽證持有人會自動適用舊制。過渡期持續至 2028 年十月；ISA 已表示，單憑未達新標準這一點，應不致導致不予續簽，但每次續簽仍會依個案實際情況審查。

一般建議在確定購買時程前，先向持照的移民事務專業人士確認現行要求。

REYADO 如何協助國際買方（以及何處可取得簽證諮詢）

REYADO 是持牌不動產仲介（Kanagawa 知事許可 (1) 第 33154 號），並為日本日式旅館與飯店交易提供併購（M&A）支援。我們的服務範圍包括尋找經過審核的物件、協調盡職調查、規劃購買架構，以及在物件涉及既有營運業務時，協助辦理許可承繼。費用詳情請見我們的收費頁面；目前在售物件請見日式旅館物件總覽。

實務上，REYADO 團隊會在盡職調查期間確認既有許可是否仍然有效、是否由賣方的營運實體持有，以及是否符合旅館業法的承繼資格，無須重新申請。若可辦理承繼，我們會配合買賣契約安排移轉流程，並為買方引介具執業資格的行政書士，由其準備及提交申請文件 — REYADO 本身不代為提交許可或簽證文件。

簽證與移民事務不在上述服務範圍內。經營管理（keiei-kanri）簽證申請的準備與提交，一般由具執業資格的行政書士或移民律師負責 — 這些專業人士另具相關資格，可依據 ISA 的要求評估申請人的情況。REYADO 不準備或提交簽證申請，此處任何內容均不應視為移民法律建議。

對於正在評估簽證途徑的買方，一般建議及早展開諮詢 — 通常可在確定購買物件之前進行 — 因為諮詢有助於決定所有權架構，以及營運計畫需要呈現何種程度的親自參與經營。我們的日式旅館許可與外匯及外國貿易法（FEFTA）申報指南更詳細地說明營業許可相關事項，可作為簽證諮詢的實用補充資料。

下一步：查看哪些日式旅館與飯店物件符合您的計畫

簽證資格、融資與許可都取決於您的具體計畫及物件本身的情況 — 本指南僅提供一般資訊，不構成法律、稅務或移民建議。在申請經營管理簽證或投入資金之前，通常可先以實際可購買的物件為基礎，反向推估規劃需求：物件的許可狀態、歷史收入與營運架構，將影響您在自身條件下是否能擬定切實可行的營運計畫。

瀏覽我們目前的日式旅館與飯店物件，或先閱讀在日本購買日式旅館的逐步指南與收費總覽，以取得更完整的資訊。

本文僅提供一般資訊，不構成法律、稅務或移民建議。在做出任何決定之前，請向相關官方來源（例如出入國在留管理廳／法務省）及具相關資格的專業人士確認具體事項。