買った後ではなく、買う前に。
その物件は本当に回るか、そのエリアで宿として成立するか。買う前にシミュレーションする有料レポート。
購入を検討中の物件の利回り・収支が本当に妥当か、そのエリアで宿として成立するかの2点を、 宿の収益実務と市場データをもとにシミュレーションします。市場データに基づく当社の意見です（鑑定評価ではありません）。
その利回り、買っていい水準ですか？
売主提示の利回りは表面（費用控除前）のことが多く、OTA手数料・運営費・空室を引いた実質では下振れすることがあります。 本レポートは費目別に利回り・収支をシミュレーションし、3シナリオで「買っていい水準か」を示します（見込み・非保証）。
購入前に第三者へ相談する意味は？（収益セカンドオピニオンとは）
売買仲介を受けない立場で、売主・仲介が出した数字を買う前に第三者がシミュレーションすることです。 買付・融資の前に、根拠ある数字で「買うか・いくらまで・見送りか」を判断できます。
このレポートは、こんな方に向いています
別荘・戸建て・マンションなどを「一棟貸しの宿」として運営できないか——そう考え始めた取得検討者へ。 この物件1件を「買うか・いくらで・どう作るか・出口まで」判断する個別資料です。
- ・そもそも旅館業に転換できるのか（許認可が通るのか）を、自分では判断できない方
- ・売主・仲介が出した利回り・稼働を、そのまま信じてよいか不安な方
- ・いくらまで指値してよいか／どこで見送るか——取得価格の上限（撤退ライン）を数字で持っておきたい方
- ・買った後の「想定より回らない」「許可・消防で追加費用」を買う前に避けたい方
- ・融資面談や家族への説明の前に、根拠ある数字で備えておきたい方
- ・相続・取得した別荘が固定費だけ流れ出て、保有か・収益化か・売却かを決めかねている方
このレポートでわかること
この物件1件について、買うか・いくらまで出すか・どう作るか・出口まで、一本の筋で。
1. 転換できるか —— 買えない理由を、買う前に
用途地域・国立公園規制・住民同意・地目／森林法・接道・消防など「買った後に詰む」論点を、1つでも不可なら見送る方式で点検。確認済み／未確認を一覧化。
2. いくら稼ぐか・そのエリアで成立するか —— 数字を鵜呑みにせずシミュレーション
近隣の公開価格・市場データから、実質利回り・年間売上・返済後CFを費目別にシミュレーションし、悲観／標準／楽観の3シナリオ＋月次資金繰りで提示。根拠は自分でもOTAで確認できる公開価格。
3. いくらまで出すべきか —— 撤退ラインを数字で
悲観シナリオでもCFがプラスを保てる損益分岐取得価格を算出（例：売出4,000万→撤退ライン約4,400万）。“いくらまで買い・どこで見送り”を線引き。
4. どう設えるか —— 収益が最大になる作り
何BRに・どの設備・どの客層・どの季節を狙うかを近隣コンプで比較。設備投資が収益に見合うかまで。
5. 一番のリスクはどこか —— 利回りの高さではない
発生確率×影響度で最優先に潰すべき論点（多くは法令ゲートと、通年稼働を作る運営力）と打ち手を整理。
6. 将来いくらで売れるか —— 出口まで含めた総合採算
稼働実績のついた宿は収益還元（NOI×Cap Rate）で評価し、土地値売りとの差まで示します。
物件単体が良くても、そのエリアに宿の需要がなければ稼働は伸びません。だから物件とエリアの両方を確認します。
逆に、こんな方にはお役に立てません
- ・物件もエリアもまだ決めていない、情報収集段階の方—— 特定物件1件の個別資料です（広く知りたい段階は無料の収益化チェックからどうぞ）。
- ・差別化なしの「無印の一棟貸し」でよく、価格で勝負したい方—— 供給増局面では無差別物件は価格競争で軟化見込み。本レポートは選ばれる設計が前提です。
- ・鑑定評価や、融資可否の保証を求める方—— 市場データに基づく当社の意見であり、鑑定評価ではありません。融資の可否・条件は金融機関の審査によります。
無料の収益査定との違い：無料の収益査定は「差の方向と要点」まで。 本レポートは、費目別のシミュレーション・近隣の収益レンジ・3シナリオ＋月次資金繰り・撤退ライン・設えと出口評価まで、 買付前の判断材料として使えるレベルまで踏み込みます。
サンプルについて
本レポートのイメージが分かるよう、実在案件をもとにした匿名サンプルを1ページ分ご用意しています。 近隣の宿泊実績や公的データをもとに、「売主想定の数字が、どこまで現実的か」を独立した視点でシミュレーションした例です。
サンプル（結論サマリ1ページ・匿名・例示／実画像に差し替え予定）
表面利回りは一見高く見えても、費用控除・稼働前提・許可／消防対応などの現実的な条件を反映すると、実質利回りはここまで下がることがあります。 サンプルでは「どの費目が何ポイント効いているか」「近隣の類似物件の収益レンジ」「ベッド数・季節・スペック別の売上見込み」を1ページにまとめてご覧いただけます。
サンプル（代表ページ・匿名例示）
※代表3ページの抜粋（匿名・例示）。住所・写真を含む完全版（全16ページ）は購入後に交付します。
実在案件をもとにした匿名・例示のサンプルです。住所・写真を含む完全版（全16ページ）は購入後に交付します。
公庫融資を使う予定なら「利宿 融資準備レポート」、シミュレーションだけなら「利宿レポート」。
レポート代と媒介報酬は別物です。シミュレーションだけのご利用（他社で購入・現金購入）でも構いません。
利宿レポート（購入前の収益セカンドオピニオン）
¥59,800（税抜・物件1件ごと）／税込 ¥65,780
物件の費目別シミュレーション（8.2%→実質）／そのエリアでの近隣類似物件の収益レンジ／ベッド数・季節・スペック別の売上見込み／3シナリオ／月次資金繰り／担当者の所見。
中3営業日・宿の収益実務が分かる担当がシミュレーションします。
利宿レポートを購入する（¥59,800）→利宿 融資準備レポート
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|---|---|---|
| 売主提示の利回り・稼働を費目別に確認 | ● | ● |
| 利回り／年間売上／返済後CF（3シナリオ＋月次） | ● | ● |
| 損益分岐取得価格（撤退ライン） | ● | ● |
| 設え（ベッド数・設備・客層）・リスク・出口評価 | ● | ● |
| 税引後CF・債務償還年数（税率帯レンジ） | — | ● |
| 日本政策金融公庫 面談の根拠データ・記入ガイド | — | ● |
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お申込み後、まず物件の精度を確認し、お引き受け確定後にご請求します（精度を担保できない場合は着手しません）。
精度を担保できる物件のみお受けします。万一、当社が精度を担保できないと判断した場合は全額返金します（※融資の可否・投資の成否を保証するものではありません）。
当社は、本レポートの作成について売主・売主側の仲介から報酬を受け取りません。買付後に当社へ売買の媒介をご依頼いただくかは、シミュレーション結果をご覧になってからご判断いただけます（ご依頼の場合のみ、買主側の媒介として3％＋６万円）。
よくあるご質問
Q. どれくらい時間がかかりますか？
中3営業日でお渡しします（お急ぎの方はご相談ください）。
Q. 誰が見るのですか？
宿の収益実務が分かる担当が、物件とそのエリアの市場データを当社で合成してシミュレーションします。
Q. どんな物件でも対応できますか？
精度を担保できる物件のみお引き受けします。担保できない物件と判断した場合は返金対応となります。
注意事項
本レポートは購入を推奨・勧誘するものではありません。あくまで投資家の意思決定の判断をサポートする目的で作られています。当社に売買の媒介をご依頼いただく場合、買主側の媒介として媒介報酬（3％＋６万円）を申し受けます。レポート報酬は媒介報酬と別個の情報役務の対価で、依頼・成約の有無に関わらず返金されません（※精度不担保時の返金は別）。 業務内容・報酬は事前に書面でご説明・合意し、成果物を書面で交付します。 数値は見込み（非保証）で、前提と計算式を併記します。鑑定評価ではありません。最終的な意思決定はお客様にて、 融資の可否は金融機関の審査によります。