売主が出す利回り・稼働を、買う前に自分で検算する

この収益査定の考え方

旅館・ホテル・一棟貸しは事業用不動産です。本ツールは、売主や仲介が提示する利回り・稼働を、買い手が自分で検算できるように作っています。売上（ADR×客室数×稼働率×営業日数）から、OTA手数料・運営費・光熱費・ 修繕積立・固定資産税などを控除してNOI（純営業利益）を求め、取得価格に対する実質利回りを出します。前提の置き方（稼働や費用控除）でNOIがどれだけ変わるかをレンジ（幅）で示し、その差が出る理由をタグで分類します。数値は見込み（非保証）で、 前提と計算式を併記しています。

よくある質問

表面利回りと実質利回りはどう違いますか？

表面利回りは「年間売上 ÷ 取得価格」、実質利回りは「NOI（純営業利益）÷ 取得価格」です。NOIは売上からOTA手数料（概ね10〜15%）・運営費・光熱費・修繕積立・固定資産税・保険などを控除して求めます。売主提示の利回りが表面ベースの場合、実質は下振れすることがあります。

物件の実績（ADR・稼働率）が分からなくても試算できますか？

できます。未入力の場合は、エリア×種別の市場前提（観光庁宿泊統計・OTA公開価格・当社取扱データに基づく見込み）で自動補完し、画面に出所を明示します。実績が分かる場合は入力すると精度が上がります。

旅館業の許可は引き継げますか（承継）？新規に取り直しですか？

2023年12月13日施行の改正で、旅館業は事業譲渡による営業者の地位の承継制度が整備されました。既存の許可施設は承継できる場合があります。一方、住宅宿泊事業（民泊新法）の届出は承継できません。実際の可否は所管行政・消防の個別判断によります。

この収益査定は鑑定評価ですか？

いいえ。本試算は市場データに基づく当社（宅地建物取引業者）の意見（見込みレンジ）であり、不動産鑑定評価ではありません。投資勧誘でもありません。前提と計算式を併記し、最終的な判断は専門家にご相談いただく前提です。

無料の試算と、有料の個別検証は何が違いますか？

無料では「前提の置き方で収益がどう動くか（方向・幅・理由）」「転換ポテンシャル（要確認）」「融資相談で使う収支の要点」までを試算します。有料の個別検証では、差の要因分析、収益前提から逆算した適正買値の目安レンジの提示・検証、公庫に出せる収支根拠のフル3パターン、許可承継の物件固有の確認などを扱います。

本ページの試算は概算（作成時点・無料）で、市場データに基づく当社の意見です。収益を保証するものではありません。 鑑定評価ではありません。投資勧誘ではありません。正確な検証・法令・税務の判断は、個別の相談および専門家にご相談ください。